Купівля та продаж нерухомості в Україні від А до Я

Зразок попереднього договору купівлі продажу квартири. Порядок оформлення та державної реєстрації права власності на нерухомість: квартиру, приватний будинок, земельну ділянку

  1. Яке майно відноситься до нерухомого?
  2. Момент виникнення права власності та інших прав на нерухомість
  3. Хто реєструє нерухоме майно в Україні?
  4. Порядок проведення реєстрації прав на нерухомість
  5. В які терміни проводиться державна реєстрація прав на нерухомість?
  6. Результат розгляду заяви про реєстрацію права на нерухомість
  7. Скільки коштують послуги реєстрації права власності
  8. Реєстрація прав власності на землю
  9. Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості
  10. Купівля нерухомості в Україні нерезидентами
  11. Вартість юридичних послуг з операцій з нерухомістю

Яке майно відноситься до нерухомого?

Обов'язковою умовою виникнення прав на нерухоме майно є їх державна реєстрація в установленому порядку.Реєстрації підлягає не тільки право власності та інші речові права на нерухоме майно (наприклад, сервітути), але і їх обтяження (наприклад, іпотека).

Для початку з'ясуємо, яке майно відноситься до нерухомості.Відповідно до статті 181 Цивільного Кодексу України (ЦКУ) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.Простіше кажучи, це земля і споруди на ній побудовані: підприємство як цілісний майновий комплекс, житлові будинки, квартири, житлові та нежитлові приміщення і т.д.Окремо варто виділити об'єкти незавершеного будівництва - вони теж можуть бути предметом угоди, наприклад, купівлі-продажу.До нерухомості також відносяться такі об'єкти, як морські судна і космічні кораблі, але нас в розрізі даної статті вони цікавити не будуть.

До рухомого майна відносяться об'єкти, які можна вільно переміщувати у просторі.

Момент виникнення права власності та інших прав на нерухомість

Згідно зі статтею 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності;

2) речові права, похідні від права власності:

  1. право користування (сервітут);
  2. право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)
  3. право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
  4. право господарського відання;
  5. право оперативного управління;
  6. право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
  7. право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше трьох років;
  8. іпотека;
  9. право довірчої власності;
  10. інші речові права відповідно до закону;

3) право власності на об'єкт незавершеного будівництва;

4) заборона відчуження і арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Таким чином, реєстрація прав на нерухоме майно - не просто формальність, а необхідність.Без реєстрації, скажімо, прав власності, людина не стає повноправним власником нерухомого майна.

Речові права на нерухоме майно, які виникли до 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав відповідно до законодавства державна реєстрація прав не була потрібна.

Хто реєструє нерухоме майно в Україні?

Повноваженнями щодо реєстрації нерухомого майна наділені:

  • державний реєстратор - громадянин України, який має вищу юридичну освіту;
  • нотаріус;
  • державний і приватний виконавці - у разі реєстрації обтяжень при примусовому виконанні рішення суду, а також реєстрації припинення іпотеки в разі продажу майна з аукціону.

При нотаріальному посвідченні угоди, нотаріус здійснює і державну реєстрацію права на нерухоме майно.Звертатися в інший орган для реєстрації права на нерухомість в цьому випадку немає необхідності.

Угоди, на підставі яких відбувається перехід права власності на нерухоме майно:

  • Купівля-продаж.За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
  • Дарування.За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно у власність.
  • Рента.За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у вигляді певної грошової суми або в іншій формі.
  • Довічне утримання (догляд).За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Після укладення однієї з цих угод, нотаріус, до якого сторони звернулися для її посвідчення, внесе зміни до Реєстру - зареєструє право власності за новим власником.

Порядок проведення реєстрації прав на нерухомість

Для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно, слід звернутися до суб'єкта державної реєстрації (Центр надання адміністративних послуг - ЦНАП) або до нотаріуса із заявою.

Заява про державну реєстрацію прав подається окремо по кожному об'єкту нерухомого майна.Виняток: у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним набуттям прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, подається одна заява про державну реєстрацію прав на такі об'єкти.

До заяви додаються документи, перелік яких залежить від того, яке право реєструється і документ, що підтверджує внесення плати за реєстрацію.

Документи, необхідні для реєстрації права власності на окремий об'єкт нерухомості (житлове приміщення, квартиру):

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. У разі придбання майнових прав на об'єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав
  4. У разі набуття особою безпроцентних облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують придбання у власність, є договір купівлі-продажу облігацій та документ, згідно з яким здійснилося закріплення
  5. У разі участі особи в фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є видана керівником такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування
  6. Документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав, довідка з кооперативу про членство і сплати внеску в повному обсязі і т.п.)
  7. Технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна.

Для реєстрації права власності на новобудову:

  1. паспорт громадянина України, копія
  2. ідентифікаційний код + копія
  3. договір про спільну діяльність або договір простого товариства
  4. письмову заяву співвласників про розподіл часток у спільній власності на новий об'єкт нерухомого майна
  5. документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи (довіреність)
  6. відомості про кадастровий номер
  7. довідка (виписка) з Реєстру адрес про присвоєння поштової адреси
  8. технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна
  9. документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

Для реєстрації права власності на новосформовану земельну ділянку:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. рішення суду, яке набрало законної сили
  4. державний акт
  5. свідоцтво про право власності
  6. свідоцтво про право на спадщину
  7. договір дарування
  8. договір купівлі-продажу
  9. правовстановлюючий документ на земельну ділянку
  10. документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи
  11. виписка з Державного земельного кадастру
  12. рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про затвердження документації із землеустрою

Для державної реєстрації реконструйованого об'єкта:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалася в результаті спільної діяльності)
  4. Письмову заяву або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (в разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, яке купується у спільну часткову власність)
  5. технічний паспорт
  6. Декларація або сертифікат готовності об'єкта до експлуатації
  7. Документ, що засвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт уже зареєстровано в Державному реєстрі прав).

Для реєстрації права власності за рішенням суду:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи, копія
  4. рішення суду
  5. технічний паспорт

Для реєстрації права власності в зв'язку з передачею у власність юридичної особи в якості внеску:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи, копія
  4. згода дружини
  5. Письмова згода всіх співвласників
  6. Рішення органу або особи, уповноваженої установчими документами юридичної особи або законом
  7. Акт прийому-передачі майна або інший документ, що підтверджує факт передачі такого майна (протокол, рішення загальних зборів, рішення суду)
  8. Документ, що засвідчує право власності особи на майно, яке передається у власність юридичної особи (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав).

Для реєстрації права власності на індивідуальні споруди, побудовані до 5 серпня 1993 року:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи, копія
  4. Документ про присвоєння поштової адреси
  5. Технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна
  6. Виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створено, - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою

Для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, придбаний за договором:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи, копія
  4. Відповідний договір (купівлі-продажу, договір поступки).

Для реєстрації обтяження нерухомого майна:

  1. Паспорт громадянина України, копія
  2. Ідентифікаційний код платника податків, копія
  3. Документ, що підтверджує повноваження уповноваженої особи, копія
  4. Договір, укладений в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження прав на нерухоме майно або його дублікат
  5. Рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об'єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду
  6. Документ, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони на відчуження нерухомого майна
  7. Рішення державного виконавця щодо обтяження прав на нерухоме майно
  8. Рішення суду по обтяженню прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили
  9. Документи, що підтверджують виникнення, перехід і припинення обтяжень прав на нерухоме майно

В які терміни проводиться державна реєстрація прав на нерухомість?

Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться в строк, що не перевищує п'яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

За бажанням заявника реєстрація може бути проведена швидше, в термін від двох годин до двох робочих днів, але розмір плати за послуги з реєстрації при цьому буде значно вище.

Державна реєстрація обтяжень, іпотек прав проводиться в строк, що не перевищує двох робочих днів з дня реєстрації заяви.

Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться невідкладно після завершення нотаріальної дії.

Результат розгляду заяви про реєстрацію права на нерухомість

В результаті реєстрації права на нерухоме майно заявник отримує: рішення державного реєстратора;витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав в електронній або в паперовій формі.

Витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав за бажанням заявника надається у паперовій формі.Такий витяг в паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора.При цьому, документи складені в електронній та паперовій формі мають однакову юридичну силу.

Скільки коштують послуги реєстрації права власності

Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі з розрахунку прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому проводяться реєстраційні дії і округляється до найближчих десяти гривень.У 2018 році він дорівнює:

  • 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (8810,00 грн) - за державну реєстрацію права власності в термін дві години з моменту реєстрації відповідної заяви;
  • 2 прожиткових мінімуми для працездатних осіб (3520,00 грн) - за державну реєстрацію права власності в термін 1 робочий день з дня реєстрації відповідної заяви;
  • 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб (1760,00 грн) - за державну реєстрацію права власності в термін 2 робочих дня з дня реєстрації відповідної заяви;
  • 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (180,00 грн) - за державну реєстрацію права власності в термін 5 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

За державну реєстрацію права власності на частку в праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна адміністративний збір сплачується в повному розмірі.

У разі відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень адміністративний збір не повертається.

Реєстрація прав власності на землю

З 1 січня 2013 року багато чого змінилося з точки зору реєстрації земельних ділянок.

Щоб розібратися в нових правилах реєстрації права власності на земельні ділянки необхідно вивчити і зрозуміти, як пов'язані між собою Земельний кодекс України , Закон України «Про державний земельний кадастр» та Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» .

Завдяки вищезгаданим актам законодавства ми отримали замість єдиної системи обліку та реєстрації об'єктів нерухомості дві: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Державний земельний кадастр. У зв'язку з цим в процедуру реєстрації права власності на земельну ділянку додана додаткова інстанція - Державний кадастровий реєстратор.

Сенс введення Державного земельного кадастру в розмежуванні технічної і юридичної інформації про земельні ділянки. Виходить, що реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі не несе юридичних наслідків у вигляді виникнення права власності у заявника на таку земельну ділянку, оскільки таке право виникає лише після внесення даних до Державного реєстру прав.

Але перейдемо від теоретичної частини до практики. Що робити людині, яка стала щасливим володарем земельної ділянки, вірніше, яка отримала рішення про виділення їй земельної ділянки, отримала і узгодила проект землевідведення і пройшла всі інші необхідні процедури?

Насамперед необхідно завершити формування земельної ділянки, а саме: зареєструвати її в Державному земельному кадастрі.

Для цього людина (або уповноважений представник юридичної особи) звертається до Державного кадастрового реєстратора з наступним пакетом документів:

  • заявою, встановленої форми ( додаток 12 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012р. № 1051);
  • оригіналом документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;
  • документацією із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа;
  • документом, що підтверджує оплату послуг державної реєстрації земельної ділянки.

Такий перелік документів визначає Закон, однак Ви побачите, що в затвердженій формі заяви значиться більш довгий перелік документів, що додаються до неї: копія документа, що посвідчує особу заявника, копія документа про присвоєння податкового номера, документ про оцінку земель, і інші. Радимо вивчити його уважно, щоб не ходити на прийом до реєстратора кілька разів.

Ну ось, Ви заповнили заяву, зібрали необхідний пакет документів і подали все це державному кадастровому реєстратору. З цього моменту у нього всього 14 днів для прийняття одного з двох рішень - проведення реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі з присвоєнням йому кадастрового номера, або надати мотивовану відмову в реєстрації.

Чому Вам можуть відмовити? Ну, наприклад, через те, що розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора; або через те що документи, подані не в повному обсязі, або (самий обтічний пункт) через невідповідність поданих документів вимогам законодавства, а також через розташування в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.

Як бачимо, складності в реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі можуть виникнути в тому випадку, якщо така ділянка знаходиться на території двох або кількох державних кадастрових реєстраторів. В такому випадку, кожен з них має формальне право відповідно до частини 6 статті 24 Закону України «Про державний земельний кадастр» відмовити в державній реєстрації земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора. При цьому, Закон замовчує про способи вирішення подібної колізії, тому у заявника в такому випадку залишається тільки суд.

Якщо ж з документами, ділянкою, повноваженнями Державного кадастрового реєстратора все в порядку, відбувається реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі з присвоєнням кадастрового номера і видачею заявнику (без вказівки термінів видачі) витягу з Державного земельного кадастру. Державний кадастровий реєстратор у день отримання інформації про зареєстровані речові права на нерухоме майно шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносить відомості про власників, користувачів земельної ділянки відповідно до даних зазначеного Реєстру в Поземельній книзі в електронній (цифровій) та паперовій формі .

Тут законодавець подбав про власника земельної ділянки, його звільнили від біганини по інстанціях, він отримує в результаті не тільки кадастровий номер, але і свідоцтво про право власності на ділянку.

Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості

Як захиститися від можливих проблем і шахрайства в угодах з нерухомістю розповість Анастасія Москаленко, адвокат і партнер ЮФ "Москаленко і Партнери".

Спочатку поговоримо про купівлю-продаж

Коли Ви зупинили свій вибір на конкретному об'єкті, який збираєтеся придбати, перш ніж передавати будь-які гроші (завдаток, аванс тощо.), спочатку покажіть документи на нерухомість продавця і проект договору, який Ви збираєтеся укласти, Вашому юристу (адвокату, нотаріусу ). У моїй практиці був випадок, коли клієнту пропонували дати завдаток за квартиру, право на яку до продавця ще не перейшло. Зрозуміло, що і продавати квартиру продавець не мав права. Але зрозуміти такі тонкощі може тільки фахівець в сфері права. Не рекомендую купувати нерухомість, яку перепродували кілька разів за короткий термін часу.

Найбільші можливості для зловживань при первинному продажі нерухомості в недобудованих об'єктах, коли деякі договори не підлягають нотаріальному посвідченню. Наприклад, нерідко покупцеві пропонують корпоративні права компанії-забудовника, які з часом повинні «перетворитися» в обрану ним квартиру. Закон такого механізму не передбачає, і людина, в більшості випадків, фактично віддає гроші за «пустушку». Компанії-забудовники зазвичай нав'язують покупцям своїх нотаріусів, але це не обмежує покупців в можливості попередньо проконсультуватися з іншим нотаріусом або адвокатом про умови угоди, запропонувати включити в договір свої умови або змінити ті, які їх не влаштовують. Не бійтеся виставляти свої вимоги, адже компанія - забудовник зацікавлена ​​в угоді не менше, ніж Ви, і за результатами переговорів, швидше за все, піде на зустріч. Купуючи нерухомість в недобудованому будинку, переконайтеся, що продавець має всю необхідну документацію на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва, який він Вам продає.

Перехід права власності на «вторинну» нерухомість реєструє нотаріус, він же перевіряє відсутність іпотеки або іншого обтяження. Тому можливості для зловживань у цій сфері зменшилися. Однак це не вбереже Вас від втрати авансу або завдатку, переданого шахраям по розписці.

Єдино вірно укладати нотаріально завірений попередній договір купівлі-продажу нерухомості, в якому і слід обумовити питання про завдаток та інших взаємні гарантії. Попередній договір повинен передбачати чіткі, недвозначні умови і терміни виконання зобов'язань кожної сторони.

Наприклад, ще практичний випадок: за нотаріально посвідченим попереднім договором покупець купив майнові права на 10/100 недобудованого будинку, який продавець зобов'язався добудувати, ввести в експлуатацію і після цього укласти з покупцем основний договір купівлі-продажу квартири. Покупець вніс повну передоплату за дуже привабливою ціною. Ніяких термінів передачі покупцеві побудованої квартири договір не передбачав. Згодом на кожну не збудовану квартиру виявилося по кілька претендентів, а знайти продавця і стягнути з нього втрачені гроші покупець так і не зміг.

Майже кожен знає, що обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, дарування або іншого відчуження нерухомості. Але це стосується основних договорів. Коли люди дають завдаток за вподобаний об'єкт, яких тільки договорів вони не укладають. Найчастіше пишуть звичайні боргові розписки. Само собою, про повернення завдатку за розпискою в подвійному розмірі не може бути й мови. Є недобросовісні ріелтори, які продають орендовані квартири, або одну і ту ж квартиру по кілька разів, збираючи аванси або задатки і нікому їх не повертаючи. Ніколи не оформляйте ніякої передачі грошей за нерухомість розпискою.

Але є і випадки, коли постраждати може продавець. Наприклад, популярна схема заниження в офіційному договорі суми продажу квартири і частковий розрахунок готівкою.

Однак якщо покупець після укладення договору передасть продавцеві тільки офіційно показану частину грошей, доведеться задовольнятися тільки ними. Нічого більше примусово стягнути продавець вже не зможе.

Якщо ж станеться повний розрахунок, а через деякий час покупець захоче визнати угоду недійсною, продавець також зможе повернути тільки офіційно сплачену суму грошей. Тому від таких схем я рекомендую утриматися.

Ще гірше для продавця, коли попередній договір був оформлений у вигляді договору позики (варіантом якого може бути та ж боргова розписка). Якщо покупець передумає купувати нерухомість, продавець буде не тільки зобов'язаний повернути йому завдаток, але також і відсотки, інфляційні витрати, а іноді і виплатити інші види компенсацій.

Мораль: якщо Ви самі не володієте професійними знаннями в області торгівлі нерухомістю, до укладення угоди зверніться до грамотного адвоката або нотаріуса, якому Ви довіряєте, і який допоможе Вам перевірити «юридичну чистоту» обраного об'єкта і скласти договір купівлі-продажу нерухомості, що надійно захищає Вас. Або проаналізувати і доповнити в Ваших інтересах договір, складений іншою стороною, або нотаріусом. І вже у всякому разі - попередити Вас про можливі ризики і наслідки і відрадити укладати свідомо незаконну угоду. Як у випадку з нерухомістю, так і при інших «значних» угодах рекомендую не шкодувати грошей на професійні юридичні послуги. Сплативши консультацію, Ви не втратите всі гроші, сплачені за офіс або квартиру.

Особливості договору купівлі-продажу нерухомості

Відповідно до ст.657 Цивільного Кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Що стосується попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, то він укладається в тій же формі, що встановлена ​​законодавством для попереднього договору - тобто в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Місто ___, __________ року.

Ми: з однієї сторони – _________, проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1», та з другої сторони – _____________, проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне:

  1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2, а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
  2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
  3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

  1. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

  1. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
  2. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
  3. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
  4. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
  5. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
  6. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

  1. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
  2. Зобов'язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
  3. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1, то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
  4. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2, то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1.
  5. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю СторінСторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
  6. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
  7. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
  8. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам.
  9. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (____________)

                    ПІДПИС (___________)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Купівля нерухомості в Україні нерезидентами

Процедура придбання нерухомого майна (квартири, будинки і т.п.) іноземцями в Україні аналогічна порядку, встановленому для наших фізичних і юридичних осіб. Стаття 26 Конституції України, а також Закон "Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства" надають іноземним громадянам рівні з громадянами України права на отримання у власність будь-якого майна, оборот якого не заборонений законодавством.

Іншими словами, іноземець, що бажає придбати, наприклад, квартиру, повинен укласти нотаріальний договір купівлі-продажу, з наступною державною реєстрацією такого договору, а також реєстрацією права власності. Для нотаріального посвідчення договору іноземець повинен надати нотаріусу стандартний для таких угод пакет документів. Єдине, про що потрібно заздалегідь подбати, - це отримання іноземцем в органах ДПІ ідентифікаційного номера фізичної особи (без нього нотаріус не засвідчить угоду), а також надання письмової згоди чоловіка іноземця-покупця (при його наявності) на покупку такої квартири і перекладені і легалізовані в Україні всі документи, необхідні нотаріусам від покупця. В іншому процедура стандартна. Слід також зазначити, що іноземці можуть набувати права на нерухомість також іншими законними способами: за договором дарування, міни, у спадок і т.д.

Певні обмеження передбачені в законодавстві щодо прав іноземців на земельні ділянки.

Відповідно до частини 2 ст. 81 Земельного кодексу України іноземні громадяни можуть набувати у приватну власність будь-які земельні ділянки несільськогосподарського призначення, розташовані в межах населеного пункту, а також земельні ділянки, за межами населених пунктів, тільки якщо на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Придбати зазначені земельні ділянки іноземці можуть наступними способами: за цивільно-правовими угодами (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо); внаслідок викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; внаслідок прийняття спадщини.

Особливий порядок встановлений для земель сільгосппризначення в силу декларованого державою принципу їх пріоритетності. Такі землі можуть належати іноземцям виключно на праві користування, а в разі їх переходу у власність іноземця у спадок, вони повинні бути відчужені протягом року резидентам України. Однак відповідальності за порушення зазначеної норми в законодавстві прямо не передбачено. У гіршому випадку право власності іноземця на успадковану ним земельну ділянку сільгосппризначення може бути припинено примусово в судовому порядку.

Іноземні юридичні особи також можуть набувати земельні ділянки державної і комунальної власності, за попереднім погодженням з Верховною Радою і Кабінетом Міністрів України відповідно. Обов'язковою умовою для придбання іноземними юрособами таких земель є попередня реєстрація постійного представництва з правом здійснення господарської діяльності на території України.

Деякі складнощі можуть виникнути при намірі іноземця придбати нерухомість в Україні в кредит. Практика показує, що українські банки не особливо охоче кредитують іноземців навіть під заставу нерухомості, з огляду на труднощі в перевірці рівня і легальності доходів, одержуваних таким іноземцем за межами України. Однак якщо іноземець постійно проживає і працює в Україні і відповідно отримує тут дохід, проблем з отриманням ним кредиту бути не повинно.

Вартість юридичних послуг з операцій з нерухомістю
Послуга
Кількість пропозицій
Середня ціна, грн

20

кількість пропозицій

269,50

середня ціна, грн

11

кількість пропозицій

959,09

середня ціна, грн

9

кількість пропозицій

2 255,56

середня ціна, грн

6

кількість пропозицій

4 666,67

середня ціна, грн

5

кількість пропозицій

2 860,00

середня ціна, грн

5

кількість пропозицій

5 760,00

середня ціна, грн

5

кількість пропозицій

2 660,00

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

1 450,00

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

3 325,00

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

1 933,33

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

500,00

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

650,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

300,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

3 000,00

середня ціна, грн




Пошук адвокатів по містах

Пошук юристів по містах

Пошук нотаріусів по містах

Видео дня

2-х летний малыш любит бросать. Смотрите, что получилось, когда родители купили ему баскетбольное кольцо!


Следить за успехами малыша можно на канале BasketBoy TV. Подписывайтесь!