Договір оренди землі. Істотні умови, порядок укладення та припинення

Питання оренди земельних ділянок в Україні досить актуальні, оскільки - це найбільш простий, в тому числі і економічно, шлях отримання у користування землі для реалізації своїх планів, наприклад, з будівництва власного житла. В питаннях укладення договорів оренди земельних ділянок розбирався Prostopravo.com.ua

Оренда землі. Загальні принципи

Основні принципи оформлення прав на земельні ділянки в Україні визначені в Земельному кодексі України. Зокрема, стаття 93 ЗКУ визначає, що земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, і навіть іноземним державам. При цьому, не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташовані у прибережній захисній смузі водних об'єктів.

Розрізняють короткострокову і довгострокову оренду земельної ділянки. Перша з них не може перевищувати 5 (п'яти) років, остання -  50-ти. Важливо, що право оренди земельної ділянки може бути об'єктом відчуження, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також бути предметом застави, передаватися у спадок, крім встановлених законодавством випадків.

Більш конкретно, питання оренди землі регулюються спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон), прийнятим Верховною Радою України ще в 1998 році, але який зазнав велику кількість змін, аж до 2013 року.

Відповідно до статті 3 Закону, об'єктами оренди є земельні ділянки, які перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Відповідно, і орендодавцями земельних ділянок виступають їх власники. Якщо мова йде про землі комунальної власності, то їх орендодавцями є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим. Ну а орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є відповідні органи виконавчої влади.

У разі, якщо земельна ділянка є предметом застави, то передати її в оренду власник має право лише за згодою заставодержателя.

Договір оренди землі. Істотні умови та укладення

Окрему увагу приділимо договору оренди земельної ділянки. Закон передбачає, що договір оренди землі, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. До речі Кабінет Міністрів України затвердив типову форму договору оренди землі, як це наказує Закон.

Істотними умовами договору оренди землі, тобто умовами, без яких договір не може бути зареєстрований або може бути визнаний недійсним, є:

  • об'єкт оренди з зазначенням кадастрового номера, місця розташування та розміру земельної ділянки
  • строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
  • умови використання та цільове призначення орендованої земельної ділянки;
  • умови збереження стану об'єкта оренди;
  • умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
  • умови повернення земельної ділянки орендареві;
  • існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
  • визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
  • відповідальність сторін;
  • умови передачі у заставу та внесення до статутного капіталу права оренди земельної ділянки.

Сторони можуть внести в договір оренди землі  інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт тощо, однак і без цих умов договір не втратить своєї дійсності.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

  • план або схема орендованої земельної ділянки;
  • кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
  • акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
  • акт приймання-передачі об'єкта оренди;
  • якщо перед укладанням договору оренди розроблявся проект відведення земельної ділянки, то його також необхідно додавати до договору.

Процедура укладення договору оренди землі залежить від того, хто є її орендодавцем. Так, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за взаємною згодою орендодавця і орендаря. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено також у порядку спадкування. Закон передбачає необхідність державної реєстрації права оренди земельної ділянки в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, визначених договором оренди землі, за актом прийому-передачі.

Орендна плата

Орендна плата за землю, згідно з визначенням законодавства - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Якщо мова йде про орендну плату за користування землею, яка знаходиться в приватній власності, то розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між ними. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються Податковим кодексом України.

Якщо договір оренди землі буде визнаний недійсним у судовому порядку, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата за землю може здійснюватися не тільки в грошовій формі (крім випадків оренди земель державної і комунальної власності, де можлива тільки грошова форма оплати), але і в натуральній формі, а також у вигляді надання послуг орендодавцю.

Термін дії договору оренди і наслідки його припинення

Як вже говорилося вище, договори оренди землі можуть бути коротко - і довгострокові. Максимальний строк дії договору оренди не може перевищувати 50 років.

Після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове право на укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Припинення договору оренди землі можливе у разі:

  • закінчення строку, на який він був укладений;
  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;
  • об'єднання в одному обличчі власника і орендаря земельної ділянки;
  • смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців померлого або членів родини засудженого від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  • набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці та в інших випадках, передбачених законом.

Зверніть увагу на те, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих же умовах (крім випадку, коли причиною розірвання договору оренди стало невиконання орендодавцем своїх зобов'язань за договором).

По завершенню терміну дії договору оренди землі, орендар, який сумлінно виконував свої зобов'язання за договором, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Але для того, щоб скористатися своїм переважним правом орендар повинен письмово повідомити про своє бажання орендодавця в терміни, обумовлені договором оренди, і в будь-якому випадку, не пізніше, ніж за місяць до його завершення, приклавши до листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Можливий також варіант поновлення договору оренди, при якому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не надсилає йому лист із запереченням про поновлення договору протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору.

Які ж наслідки припинення договору оренди земельної ділянки?

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. При цьому, якщо в орендаря є будь-які майнові претензії до орендодавця, він не має права утримувати з цією метою земельну ділянку, після припинення дії договору.

До особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розміщено такий житловий будинок, будівля або споруда.  У ситуації ж, коли термін договору оренди земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти права власності орендаря, закінчився, такий орендар має переважне право на продовження (поновлення) договору оренди. Якщо ж сторони не прийшли до угоди про умови продовження договору оренди, ним, у будь-якому випадку необхідно буде знаходити спільну мову щодо умов розміщення нерухомого майна одного власника на території нерухомого майна іншого власника, в тому числі і використовуючи інститути судової влади.

Опубліковано на сайті: 23.01.2014

Автор: Адвокат Дмитро Гутгарц

Джерело: http://www.prostopravo.com.ua





Подпишитесь на рассылку сайта, это бесплатно!
Всего подписчиков -





Простоправо ТВ








Рекомендуем