Новий Житловий кодекс. Українців виселять з квартир за комунальні борги, однак це не стосується власників приватного та приватизованого житла 03.02.2011

Не встигли українці опритомніти від потрясінь, викликаних ухваленням Податкового кодексу, як на порозі новий Житловий, Трудовий і Митний кодекси. До того ж, мас-медіа починають лякати й шокувати населення своїми коментарями, більшість з яких не відповідає істині. Яскравим прикладом є Проект Житлового кодексу (надалі — Проект ЖК).

Новий Житловий кодекс. Українців виселять з квартир за комунальні борги, однак це не стосується власників приватного та приватизованого житла

Одні ЗМІ кажуть, що у новому кодексі збираються запровадити норму, згідно з якою житло з державного фонду можна буде використовувати на підставі договору оренди, тому отримані у такий спосіб квартири не можна буде приватизувати. Це, м'яко кажучи, неправда. Згідно зі ст. 32 Проекту ЖК, особи, які мешкають за наймом в державному та комунальному житлі, мають право на його приватизацію. Та й чутки про те, що всіх виселятимуть без суду та слідства, також безпідставні. У ст. 3 Проекту ЖК йдеться, що ніхто не може бути позбавлений житла інакше, як за законом або за рішенням суду. Загалом аналіз норм Проекту дає підстави говорити, що ЖК є цілком адекватним і таким, що відповідає нинішнім реаліям суспільних відносин. Натомість чинний Житловий кодекс (з красномовним постфіксом «УРСР»), регулює в основному питання наймання житла, залишаючи питання приватної власності Цивільному кодексу. Ми пропонуємо ґрунтовний аналіз того, яким насправді є новий Житловий кодекс, чиї права він захищає.

 

Тож почнемо з головного — отримання житла. Житлові приміщення для наймання надаються за рішенням орендодавця або уповноваженого органу (у разі надання права на житло тим, хто цього потребує, відповідно до закону).

 

Про особливості наймання житла

Підставою для заселення тепер є не ордер, а письмовий договір наймання. У ньому прописані права та обов'язки сторін, разом із членами родини наймача та осіб, які мають право мешкати з ним. Причому типова форма для договору наймання житла з житлового фонду громадського призначення затверджуватиметься Кабміном, тому упхнути незаконний документ (як це часто буває зараз) майбутнім мешканцям ніхто не зможе.

Тепер поговоримо про тих, хто має право стати на облік для отримання житла від держави безкоштовно. Серед них, згідно зі ст. 17 Проекту ЖК:

  1. забезпечені житловою площею, яка менша за необхідний рівень, що визначається органами місцевого самоврядування (нині встановлюється Кабміном);
  2. які мешкають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, а також в аварійному, занедбаному житлі і такому, що не відповідному будівельним нормам;
  3. хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, тому не можуть мешкати у комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї родини (перелік захворювань затверджується МОЗ);
  4. мешкають за договором піднаймання житла у будинках державного або громадського житлового фонду;
  5. мешкають в одній кімнаті по дві і більше родин і є одночасно особами різної статі і старшими за дев'ять років;
  6. мешкають у гуртожитках.

У переліку відсутні ті, хто тривалий час мешкає за договором наймання у будинках (квартирах), що належать громадянам на правах приватної власності. Однак до списку внесли громадян, які не мають житла з об'єктивних причин. Серед них: діти-сироти, діти, позбавлені батьківського піклування, вихованці дитячих будинків, дитячих будинків-інтернатів, будинків сімейного типу та прийомних сімей (не плутати з усиновленими) після набуття повної цивільної дієздатності, безхатченки та постраждалі від НС техногенного та природного характеру.

 

У Проекті ЖК парламентарі збираються запровадити право на позачергове отримання квартир з житлового фонду соцпризначення родинам, які мають п'ятеро і більше дітей та у разі народження у однієї жінки одночасно трьох і більше дітей. Про це йдеться у ст. 27. До речі, орендна плата за житло для цих осіб, згідно з ч. 4 ст. 106 Проекту, не може перевищувати 20% сукупного доходу наймача та його домочадців. У разі прострочення оплати на житлово-комунальні послуги нараховуватиметься пеня в розмірі 0,1% від суми заборгованості за кожен день прострочення.

 

Без даху над головою не залишитеся!

 

Найбільш одіозними вважаються норми про виселення мешканців з квартир. Ст. 122 ЖК визначає підстави для виселення наймача. Виселення наймача, членів його родини та інших осіб, які проживають разом з ним, з житлового будинку, квартири (їхньої частини) здійснюється внаслідок припинення дії договору наймання житла. Підстави для припинення дії договору наймання житла визначаються ст. 74 проекту ЖК, яка передбачає, що договір припиняється у разі: закінчення терміну наймання; згоди сторін і повнолітніх членів родини наймача і осіб, які постійно мешкають з ними, що внесені до договору наймання; приватизації наймачем зайнятого житлового приміщення; викупу наймачем житла (за реальною ціною); смерті самотнього наймача, оголошення його судом померлим або безвісти зниклим; винесення судом рішення.

 

Примусове виселення наймача соціального житла без надання іншого житла здійснюється лише за рішенням суду. Підставами для розірвання договору наймання соціального житла та виселення із соціального житла без надання іншого житла є:

  • надання наймачу або придбання ним іншого житлового приміщення;
  • підвищення доходів наймача до рівня, який дає можливість укласти договір наймання іншого житла, яке не належить до житлового фонду соціального призначення;
  • надання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;
  • систематичне порушення правил користування житловим приміщенням;
  • порушення умов договору наймання соціального житла після застосування до наймача заходів впливу, визначених п. 1 ч. 1 ст. 90 ЖК, і переселення наймача в інше соціальне житло, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 90 Проекту.

Загалом, все правильно. Виселяти за борги примусово будуть, от тільки стосується це лише державного житлового фонду. Щодо громадян, що купили, успадкували або приватизували свої квартири, ця норма не діятиме, а значить більше 70% громадян можуть не хвилюватися з цього приводу, навіть якщо вони не можуть платити за квартиру за будь-яких причин.

 

Приватизації бути!

 

Безпідставними є заяви ЗМІ і про те, що державне житло не підлягатиме приватизації. Приватизація — це відчуженням саме громадського житла у приватну власність громадян. Приватний житловий фонд апріорі не може бути приватизований — право власності може бути передано лише на підставі договору (купівлі-продажу, дарування, ренти, обміну, довічного утримання) або успадкування. Слід наголосити, що приватизації державного житлового фонду присвячена ціла глава у Проекті.

 

До об'єктів приватизації житла, згідно з ч. 1 ст. 113 ЖК, належать квартири у багатоквартирних будинках, одноквартирні будинки, кімнати в гуртожитках, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках державного житлового фонду загального призначення, де мешкають двоє і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах наймання. Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, природних та біосферних заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані; квартири, що в установленому порядку є службовими, а також квартири (будинки), розташовані в зоні відселення, забрудненій внаслідок аварії на ЧАЕС.

Здійснюватися приватизація житла, відповідно до ст. 115 ЖК, буде шляхом безкоштовної передачі громадянам кімнат, квартир, будинків з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена його родини та додатково 10 кв. м на родину; продажу надлишків загальної площі кімнат, квартир, будинків громадянам України, які мешкають в них або перебувають в черзі для тих, хто потребує поліпшення житлових умов.

Як бачите, нічого одіозного у проекті немає. Ніхто нікого просто так з квартири не виселить, якщо ви, звичайно, в ній зареєстровані за місцем проживання та іншого житла не маєте, поводитеся добре і вчасно платите за квартиру.

 

Думка експерта

 

Олександр Мазурчак, в. о. заступника голови Київської міськдержадміністрації

 

Необхідність ухвалення нового документа замість чинного з 1983 р. ЖК УРСР дозріла давно. Старий кодекс не відображає змін у сфері житла. Без ухвалення кодексу буде складно вирішити проблему із заміною старих будинків, перш за все хрущовок, на сучасні будівлі. Нинішній ЖК не передбачає такого поняття, як реконструкція мікрорайонів, тому працювати дуже складно, необхідна згода всіх мешканців. Але передбачено, що власник житла повинен отримати квартиру не гіршу, ніж та, в якій він мешкає. Тих, хто буде проти, влада переселить через суд з наданням рівноцінного житла або виплатою його ринкової вартості. Раніше розглядалася норма, що реконструкції бути, якщо згодні 70-90% мешканців. У проекті, навіть якщо 90% проти, будинок все одно можуть знести. А тим, хто не згоден на умови компенсації, можуть запропонувати житло, відповідно до Закону «Про примусове переселення за суспільної необхідності», тобто у межах міста. Тоді як згодним на реконструкцію мають надати житло в тому ж мікрорайоні.

 

Володимир Яворівський, народний депутат (БЮТ)

 

Проект ЖК розроблений за абсолютно новою ідеологією — ринковою, і кардинально відрізняється від чинного радянського варіанту. Соціальні гарантії для незахищених громадян не є предметом регулювання Житлового кодексу. Він закріплює лише загальні норми, а вже підзаконні акти визначають, які категорії населення мають пільги, допомогу тощо. Те, що зараз з'являються повідомлення у ЗМІ про можливе виселеннях з квартир за комунальні борги, це теж не є темою ЖК. Така норма існує у Податковому кодексі: якщо людина не платить податки та комунальні платежі, її в судовому порядку можуть виселити з квартири. Що і призвело до акцій протесту проти цього документа. Що стосується питань про приватизацію, то ЖК передбачає два варіанти: житло приватне, коли людина є власником житла і може робити з ним все що захоче: продати, подарувати тощо. Але існує також житло, яке можна орендувати на певний період, і платити лише за оренду. Тут приватизація залежатиме від власника.

 

Владислав Лук'янов, народний депутат (ПР)

 

Двома словами досить складно говорити про такий документ, як Житловий кодекс. Не можна висмикувати окремі норми з контексту кодексу, більше того, нині не було навіть обговорення у парламенті цього ЖК. У Проекті можна написати все, що заманеться, але ці норми будуть потім змінюватися під час розгляду парламентом. Тож говорити про остаточну концепцію Проекту ЖК поки що зарано, це можна буде зробити після підготовки до другого читання. У будь-якому разі, процес кодифікації права в Україні — процес нормальний і позитивний. Кодифікація — це магістральний напрямок законотворчості, бо за останні роки накопичилася купа старих і суперечливих норм, що це можна навіть не обговорювати. Чи ухвалять ЖК до Нового року, залежатиме від тієї кількості поправок, які внесуть до другого читання.


FAQ з нерухомості