Правила здавання в оренду/наймання квартири. Як уникнути помилок

Орендна плата може стати непоганим джерелом доходу для того, у кого є більше двох квартир (будинків), і альтернативою дорогим кредитам на нерухомість для тих, у кого такої ще немає. І орендодавець, і орендар повинні бути зацікавлені в тому, щоб оформити свої відносини юридично. Адже укладення договору найму нерухомого майна або суборенди в належній формі стимулює сторони до виконання своїх зобов'язань і гарантує можливість захисту порушеного права в суді.

Тому навіть необхідність сплати прибуткового податку не повинна зупиняти орендодавця під час підписання договору. Крім того, орендар зможе зареєструватися за новим місцем проживання у паспортному столі органів внутрішніх справ. Про те, на які моменти слід звернути увагу під час укладення договору оренди квартири, йтиметься далі.

 

Форма договору і сторони

 

Договір оренди житла укладається у простій письмовій формі. Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація угоди не потрібні незалежно від терміну, на який укладається договір.

 

Якщо сторонами договору є фізичні особи, достатньо підписів орендодавця і орендаря на договорі, який може бути як у вигляді одного документа, так і у вигляді обміну листами, телеграмами тощо. Якщо ж однією із сторін договору оренди є юридична особа, підпис повноважного представника компанії засвідчується печаткою підприємства.

 

Юридична особа, яка є орендарем житлових приміщень, може використовувати їх лише для проживання фізичних осіб (наприклад, своїх колег по роботі). Щоб використовувати приміщення з іншою метою, необхідно перевести приміщення з житлового фонду в нежитловий (2). Ця процедура є досить складною і займає багато часу. Крім того, зазвичай мова йде про приміщення, що вже не пристосовані для постійного проживання (3).

 

Права та обов'язки

 

Законом встановлені такі права та обов'язки сторін за договором оренди житлового приміщення:

 

Орендар зобов'язаний:

  • використовувати житло лише за призначенням, тобто для проживання;
  • забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
  • проводити перепланування і реконструкцію лише за згодою орендодавця;
  • своєчасно сплачувати за житло;
  • самостійно оплачувати комунальні послуги;
  • проводити поточний ремонт житлового приміщення.

Орендар має право:

  • за згодою орендодавця поселяти в житло інших осіб для постійного проживання у ньому;
  • попередньо повідомивши орендодавця, поселити в житло інших осіб для тимчасового проживання у ньому без стягнення з них орендної плати;
  • за згодою орендодавця здавати приміщення в суборенду.

Орендодавець зобов'язаний:

  • передати орендарю житлове приміщення у стані, що відповідає умовам договору і його призначенню;

Орендар за присутності орендодавця повинен переконатися в тому, що стан житла відповідає умовам договору. Якщо ж є якісь недоліки, не згадані в договорі, слід скласти акт, в якому детально їх описати, підписати його разом з орендодавцем і додати до договору. Це допоможе уникнути непорозумінь після закінчення терміну дії оренди.

  • проводити капітальний ремонт житла;
  • без згоди орендаря не проводити перепланування, якщо це істотно змінить умови користування житлом;
  • попередити орендаря про права третіх осіб на нерухоме майно, яке передається в оренду. В іншому випадку орендар може претендувати на зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.

Умови, передбачені законом, у договорі вказувати не обов'язково. А якщо сторони бажають передбачити якісь додаткові умови або по-іншому, ніж у законі, врегулювати відносини між собою, такі пункти потрібно внести в договір.

 

Приміром, договором можна передбачити обов'язок орендаря застрахувати житло. Законом такий обов'язок передбачено тільки, якщо предметом договору оренди є державне або комунальне майно. Договором також може бути передбачено право орендаря здавати приміщення в суборенду без згоди орендодавця. Або, скажімо, на орендаря може бути покладений обов'язок здійснювати не лише поточний, але й капітальний ремонт житла з подальшим зарахуванням вартості ремонту в рахунок орендної плати.

 

Договором обов'язково встановлюється розмір плати за користування житлом, терміни та форма оплати. Може бути передбачений періодичний перегляд, зміна (індексація) розміру орендної плати. Комунальні послуги зазвичай оплачуються орендарем окремо, якщо ж їхня вартість входить у вартість оренди, це має бути обов'язково вказано в договорі.

 

Термін дії договору та його пролонгація

 

Договір оренди житла укладається на термін, встановлений договором. Якщо в угоді термін не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років.

 

Договір оренди житлового приміщення, укладений на термін менший, ніж на рік, вважається короткостроковим найманням. До таких договорів не застосовується низка положень, які прийнятні у довгострокових договорах. А саме: право орендаря на поселення інших осіб для постійного проживання, а також право на поселення тимчасових мешканців; привілеєве право орендаря на укладення договору оренди на новий термін, а також привілеєве право орендаря на купівлю житла; право орендаря на укладення договору суборенди.

 

Після закінчення терміну дії договору орендар має привілеєве право на укладення договору наймання житла на новий термін, а в разі його продажу — на придбання житла. Тобто якщо орендодавець має намір надалі здавати або продати квартиру, він повинен в першу чергу запропонувати угоду орендарю і лише за його відмови може укласти договір з третьою особою.

 

Не пізніше 3 місяців до закінчення терміну дії договору орендодавець може запропонувати орендарю укласти новий договір на тих же або на інших умовах, або повідомити про свій намір більше не здавати приміщення в оренду. Якщо ж, повідомивши про свою відмову укласти договір оренди на новий термін, орендодавець здасть приміщення іншій особі, йому доведеться відшкодувати колишньому орендарю збитки, пов'язані з відмовою від договору. Колишній орендар також матиме право вимагати переведення на нього прав наймача.

 

Розірвання договору

 

Договір оренди може бути розірвано достроково за ініціативи однієї зі сторін.

 

Орендар має право у будь-який момент відмовитися від договору оренди, попередивши про це орендодавця письмово за три місяці. В іншому випадку орендодавець може вимагати виплати орендної плати за три місяці, якщо доведе, що протягом цього терміну не міг укласти договір оренди на тих самих умовах з іншою особою.

 

Якщо відмова мотивована тим, що приміщення стало непридатним для проживання, термін у три місяці не застосовується.

 

Орендодавець може вимагати розірвання договору оренди в разі необхідності використання приміщення для проживання його самого або членів його родини. У такому випадку він повинен попередити орендаря не пізніше, ніж за два місяці.

 

Якщо житло використовується не за призначенням, систематично порушуються права і законні інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунути правопорушення, а якщо попередження проігнорують, розірвати договір. Усі попередження слід робити письмово у вигляді рекомендованого листа з повідомленням про вручення.

 

На вимогу орендодавця договір оренди може бути розірваний рішенням суду у разі невнесення орендної плати протягом 6 місяців, а за короткострокового наймання — більше двох разів.

 

Якщо орендодавець доведе, що орендар руйнує чи псує житло суд, також може ухвалити рішення про розірвання договору. Доказом у цьому випадку може бути протокол про адміністративне правопорушення, акт обстеження житлового приміщення представниками жеку тощо. У деяких випадках орендарю може бути надано термін не більше року на відновлення житла.

 

Договором можна передбачити інші умови розірвання угоди. Наприклад, може бути встановлений більш тривалий, ніж 6 місяців, термін заборгованості з орендної плати, за якого договір може бути розірваний.

 

Список нормативних актів у порядку їх згадування в тексті:

  1. Ст.811 Цивільного кодексу.
  2. Ст. 7,8 Житлового кодексу.
  3. «Положення про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їхньої відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і приміщень непридатними для проживання», затверджене Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189.

Опубліковано на сайті: 23.12.2010

Автор: Катерина Гутгарц

Джерело: http://www.prostopravo.com.ua/






Простоправо ТВ








Рекомендуем