Придбавши нерухоме майно можна стати іпотекодавцем за чужими боргами

Правовою позицією Верховний Суд України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2467цс15 постановив, що до нового власника переходить статус іпотекодавця, навіть якщо при укладенні правочину, за яким до нього перейшло право власності, до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Такий підхід ВСУ є невипадковим і є продовженням низки інших правових висновків, що породжують поле для недобросовісних схем, жертвами яких будуть покупці нерухомого майна в основному на вторинному ринку. Зокрема, у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (справа № 6-251цс15) та  2 вересня 2015 року (справа № 6-1168цс15) міститься висновок, що за змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Таким чином, визнання кожної з угод відчуження майна (яких може бути одна, а може бути і десяток) не є необхідним, і перший («законний») власник може витребувати своє майно безпосередньо від останнього, без оскарження та визнання недійсним кожного з «проміжних» договорів.

Проблема полягає у тому, що як в ситуації з відновленням іпотеки, так і в ситуації, коли відчужується квартира, набута на підставі рішення суду в подальшому скасованого, останній власник – добросовісний покупець – навряд чи має можливість якимось чином самостійно дізнатись про таку історію своєї нерухомості. Адже передавати майно в іпотеку чи «судитися» та продавати нерухомість добросовісному покупцю, який платить реальні гроші, скоріш за все будуть зовсім різні люди. 

Такий підхід ВСУ практично легалізує примусове позбавлення права власності всупереч конституційному принципу непорушності права власності, гарантованому також ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.

Розберемо проблему на прикладі. Особа набуває квартиру за договором купівлі-продажу на вторинному ринку. При оформленні правочину нотаріус перевіряє, що ця квартира «чиста», тобто ніяких заборон і обтяжень, арештів щодо неї немає, а, отже, перешкод в укладенні договору немає.  Покупець оплачує ціну нерухомості, отримує ключі від квартири і заселяється жити. Далі історія «щасливого» власника з дійсними витягом з Єдиного реєстру прав власності на нерухоме майно та договором купівлі-продажу квартири може закінчитися.

Виявляється, що один із попередніх власників цієї нерухомості (не обов’язково – продавець) передавав її в іпотеку і потім відчужив у період, коли вона була виключена з реєстру іпотек на підставі рішення суду про визнання іпотечного договору недійсним, яке набрало законної сили.А на момент після придбання квартири останнім власником рішення суду скасовано (строки на апеляційне оскарження поновлені, причини скасування рішення можуть бути будь-які), а це означає, що новий власник є іпотекодавцем без його волі на це. Тепер він, як іпотекодавець, відповідає своїм новим нерухомим майном як предметом іпотеки перед банком за сплату неабиякої заборгованості боржником, про якого він і гадки не мав.

Разом з іпотечними зобов’язаннями новий власник квартири додатково може отримати судові позови від попереднього власника про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, про виселення, позов від банку про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Такі ситуації є непоодинокими, а їх правове підкріплення Верховним Судом України вважаємо нелогічними та неправильними. ВСУ, вставши на захист іпотекодержателів (банків) та «первинних» власників, фактично ніяким чином не захищає нових законних і добросовісних набувачів такого майна. Обставини при покупці такої нерухомості виключають можливість нового власника передбачити настання таких наслідків, оскільки ним купується майно без обтяжень і відомості про обтяження майна чи борги попередніх власників, окрім останнього – продавця – виявлені бути не можуть.

Правова позиція ВСУ від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2467цс15 передбачає перехід статусу іпотекодавця до нового власника за умови, що останній навіть не буде повідомлений про обтяження. Однак ВСУ в той же час не враховує, що за описаної вище ситуації немає про що повідомляти, оскільки за державними реєстрами така нерухомість «чиста».

Вважаємо, що в такому випадку також грубо нівелюються поняття законної сили рішення суду, принцип правової певності рішення суду, принцип обов’язковості рішення суду та непорушності права власності.

Запевнення нотаріусом, навіть добросовісним, що квартира «чиста» не є запорукою уникнення вищеописаних проблем, бо всі попередні власники майна можуть не бути відомими, а запис про іпотеку може бути поновлений і після укладення договору добросовісним набувачем. Тож як купуючи квартиру не набути статусу іпотекодавця і не бути в подальшому без жодних компенсацій позбавленим своєї власності?

Основними ознаками, що можуть свідчити про такі ризики визначаємо наступні:

  • Занадто низька ціна нерухомості (покупець починає «горіти» бажанням так вигідно купити нерухомість);
  • Бажання продавця швидко позбавитись об’єкта (продавець згоджується «піти на поступки» покупцю і укласти угоду якнайшвидше);
  • Ухилення продавця від надання для огляду та вивчення документів на об’єкт під будь-яким приводом, або наявність у документах проблемних умов (наприклад, коли в договорі попереднього власника зазначається, що право власності перейде до нього після повної оплати об’єкта, проте не відомо, чи оплачений він повністю);
  • Ухилення продавця від огляду самого об’єкта нерухомості покупцем, або незабезпечення можливості повторного огляду;
  • Часті та швидкі перепродажі попередніми власниками, тобто Вам пропонується на «вигідних» умовах шикарний об’єкт власником, який сам придбав його три тижні назад;
  • Набуття права власності одним із попередніх власників на підставі рішення суду.Навіть якщо сплив тривалий строк після прийняття такого рішення, існує високий ризик поновлення строків на апеляційне чи касаційне оскарження і в подальшому його скасування, що означає можливість попереднього («старого») власника нерухомості витребувати її назад у добросовісного покупця без оскарження «проміжних» договорів.

Практика ЮФ «Москаленко і Партнери» показує, що звичайний покупець навіть за допомогою нотаріуса всіх цих питань з’ясувати не може. Крім того, перевірка можливих судових спорів щодо об’єкта нерухомого майна потребує часу.

А тому, маючи намір придбати будь-яке нерухоме майно на вторинному ринку, необхідно забезпечити власний професійний юридичний супровід не тільки укладення угоди, а й перевірку на перелічені вище та інші ознакипроблемної нерухомості перед укладенням правочину.

Проблема всіх нових власників, які ризикують залишитися без придбаного та/або стали без своєї волі іпотекодавцями за чужими боргами в тому, що їх довіра до продавця перевищила розумні межі, а на своєму юридичному захисті на належній стадії (а саме, на стадії попередження проблеми, а не після її виникнення) вони зекономили, а така економія в подальшому, виявляється, вартує ціни придбаної нерухомості.

Аналіз і перевірка даних нерухомості саме перед укладенням угоди щодо нерухомості мінімізує описані ризики бути позбавленим власного майна за чужими боргами.

Опубліковано на сайті: 02.08.2016

Автор: Адвокат, партнер ЮФ "Москаленко і Партнери" Москаленко А.В.; Помічник адвоката ЮФ "Москаленко і Партнери" Седун Д.В.

Джерело: http://www.prostopravo.com.ua/





Подпишитесь на рассылку сайта, это бесплатно!
Всего подписчиков -





Простоправо ТВ








Рекомендуем