Створення ОСББ як ефективний інструмент управління багатоквартирним будинком

Як відомо 1 липня 2015 року набрав чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" (далі - Закон 417). У тому, яким чином можна здійснювати управління багатоквартирними будинками згідно з чинним законодавством, розбирався Prostopravo.com.ua

Короткий зміст і посилання по темі


Управління багатоквартирним будинком. Форми і процедури

Закон передбачає дві форми управління багатоквартирним будинком його співвласниками. За їх рішенням всі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися керуючому або всі функції-об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) / асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Прийняти рішення по управлінню багатоквартирним будинком співвласники повинні на зборах.Якщо в будинку створено ОСББ, то такі збори проводяться відповідно до вимог Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон про ОСББ) і статуту ОСББ, якщо ж ОСББ не створено, то збори мають бути проведені за процедурою, про яку буде розказано нижче.

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою в складі не менше трьох співвласників або керуючим. Повідомлення про дату і місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше, ніж за 10 днів до дати проведення зборів в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласникові в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході в кожен під'їзд багатоквартирногобудинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення зборів, дату, місце і час їх проведення, порядок денний.Також до такого повідомлення можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, які будуть розглядатися на зборах.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань визначення керуючого і його відкликання, затвердження та зміну умов договору з керуючим, а також обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників для укладення, внесення змін і розірвання договору з керуючим.Рішення із зазначених питань вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) і / або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більше 75 відсотків загальної кількості співвласників.

Рішення зборів власників оформляється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь в зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ( "за", "проти", "утримався").Форма протоколу затверджена наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 №203.

Якщо під час проведення зборів власників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах.Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів.Якщо протягом цього терміну необхідної кількості голосів "за» не набрано, рішення, щодо якого проводилося голосування, вважається неприйнятим.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або кількох питань одночасно.Питання - це текст, в якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, про яку учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався".Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, яке не допускає різних тлумачень.Співвласники повинні власноруч заповнювати опитувальники, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", підпис співвласника і особи, яка проводила опитування.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, його результати вносять до протоколу зборів і підводять загальні підсумки голосування з усіх питань.При підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листи письмового опитування співвласників нумеруються, прошнуровуються і додаються до відповідного протоколу зборів.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласникові в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується в загальнодоступному місці при вході в кожен під'їзд.

Причини необхідності створення ОСББ

Тепер розглянемо причини, за якими співвласникам багатоквартирних будинків необхідно задуматися про створення ОСББ.

Звернемося до статті 13 Закону 417. Крім того, що положеннями цієї статті внесені істотні зміни в Закон про ОСББ, частиною 4 цієї статті встановлено, що до визначення співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, форми управління багатоквартирним будинком, але не більше одного року з дня набрання чинності цим Законом (тобто до 01 липня 2016 року), послуги з утримання такого будинку надає суб'єкт господарювання, який визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в багатоквартирному будинку до вступу в силу Закону 417.

Частиною 5 статті 13 Закону 417 визначено наступне: «У разі, якщо протягом одного року з дати вступу в силу цього Закону співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється керуючим , який призначається на конкурсній основі виконавчим органом місцевої ради, на території якого розташований багатоквартирний будинок. В такому випадку, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком терміном на один рік від імені власників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначений керуючий.Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий річний термін.

У період від оголошення конкурсу за призначенням керуючого багатоквартирного будинку до моменту визначення переможців конкурсу та укладення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці таких послуг, які надавали відповідні послуги до початку проведення конкурсу.

Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники ухвалять рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого керівника, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це керуючого, призначеного на конкурсній основі, не пізніше ніж за два місяці до дня розірвання договору.

У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого керівника виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій повинен здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахуваннь та обсягів наданих послуг.

Співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до дня набрання чинності цим Законом здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будівель і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення в багатоквартирному будинку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (в тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.

Створення ОСББ. Інструкція

Порядок створення ОСББ визначено Законом.Передбачається два варіанти створення ОСББ.Перший - в житлово-будівельних кооперативах шляхом реорганізації їх в ОСББ, другий - створення «з нуля» в звичайних багатоквартирних будинках.

Отже, житлово-будівельні кооперативи (далі - ЖБК) можуть бути реорганізовані в ОСББ за рішенням загальних зборів ЖБК.З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами ОСББ і далі проводяться згідно вимог Закону про ОСББ.

Участь в установчих зборах беруть члени ЖБК, які повністю оплатили вартість квартир і належну частку в вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили бажання брати участь в установчих зборах.

У разі сплати вартості квартир і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна не в повному обсязі окремими членами ЖБК, вони можуть брати участь в зборах за згодою інших членів ЖБК.

Створення ОСББ в багатоквартирних будинках, відмінних від ЖБК, починається з скликання установчих зборів.Брати участь в таких зборах і приймати рішення про створення ОСББ можуть тільки власники квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку.Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень в такому будинку.

Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менше ніж з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не пізніше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення надсилається в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Установчі збори проводить голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх представників.

Кожен співвласник (його представник) при голосуванні має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.Тобто, якщо співвласник володіє приміщеннями, загальна площа яких становить 100 квадратних метрів при загальній площі будинку, включаючи нежитлові приміщення, 8000 квадратних метрів, то кількість його голосів на загальних зборах становитиме 1,25%.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) і / або нежитлових приміщень, загальна площа яких складає більше 50 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що знаходяться в його власності.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Якщо ж в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано з вказаної кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах .Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів.Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Рішення приймається шляхом поіменного голосування.При підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, з зазначенням результату голосування ( "за" або "проти").

Поряд з прийняттям рішення про створення ОСББ, установчі збори приймають рішення про затвердження його статуту.Статут ОСББ підписує голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.

ОСББ вважається створеним з моменту його державної реєстрації, яка проводиться в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, в тримісячний термін з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління ним до створення об'єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює всю зазначену вище документацію за свій рахунок.

Управління багатоквартирним будинком без ОСББ

Законом "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначено три форми управління багатоквартирним будинком: зборами мешканців, Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку та обраним власниками управителем.Про те, як здійснюється управління багатоквартирним будинком, в якому не створено ОСББ, розповість Prostopravo

Відповідно до ст.11 Закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення з управління багатоквартирним будинком на зборах.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, в тому числі про:

  1. розпорядженні спільним майном багатоквартирного будинку, щодо встановлення, зміни та скасування обмежень щодо його використання;
  2. визначення керуючого і його відгук, затвердження та зміна умов договору з керуючим;
  3. обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників при укладенні, внесенні змін і розірванні договору з керуючим, здійснення контролю за його виконанням;
  4. визначення повноважень керуючого з управління багатоквартирним будинком;
  5. проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
  6. визначення дати і місця проведення наступних зборів співвласників;
  7. визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Порядок проведення зборів власників

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою в складі не менше трьох співвласників або керуючим.

Повідомлення про дату і місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласникові в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході в кожен під'їзд багатоквартирного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце і час їх проведення, порядок денний.До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, які будуть розглядатися на зборах.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень про призначення керівника і обрання уповноваженого для укладення договору з керуючим, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь в зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ( "за", "проти", "утримався") за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади , що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов'язково вказується наступна інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь в зборах співвласників: прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Прийняття рішень за допомогою письмового опитування

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано достатньої кількості голосів, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників.Якщо протягом цього терміну необхідної кількості голосів «за" не набрано, рішення вважаються не прийнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися по одному або кількох питаннях одночасно.Питання - це текст, в якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, по якій учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався".Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, не допускаються різні тлумачення.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними опитувальників, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника і особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва відповідно до вимог цивільного законодавства.Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право при проведенні такого опитування тільки один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення або винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати в протокол зборів і підводять загальні підсумки голосування з усіх питань.Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників нумеруються, прошнуровуються і додаються до відповідного протоколу зборів.

Протокол зборів співвласників з питань, пов'язаних з обранням керівника, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення , прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному сайті.

Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників і розміщення ними на офіційному сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласникові в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується в загальнодоступному місці при вході в кожен під'їзд.

Рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які придбали право власності на квартиру або нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Реорганізація житлово-будівельного кооперативу в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Епоха житлово-будівельних кооперативів, як спільнот власників житла, які здійснюють обслуговування і експлуатацію будинку та прибудинкової території, поступово йде в минуле, і на їх місце приходять об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, які мають ширші, закріплені законодавством, можливості по організації обслуговування будинку.Яким чином здійснити реорганізацію житлово-будівельного кооперативу в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку з'ясовував Prostopravo.com.ua

Можливість створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі -ОСМД) шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу (далі - ЖБК) передбачена статтею 5 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Реорганізація відбувається на підставі рішення Загальних зборів членів ЖБК.Збори проводяться відповідно до статуту ЖБК і вимогами Закону України «Про кооперацію».З моменту прийняття рішення про реорганізацію ЖБК в ОСББ, такі збори вважаються установчими для ОСББ та процедура їх проведення регулюється Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Брати участь в установчих зборах можуть члени ЖБК, які повністю оплатили вартість житлових приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна, а також, виявили бажання взяти участь в зборах.

Результатом роботи установчих зборів ОСББ є прийняття рішення про створення об'єднання та затвердження його статуту.

Цивільний кодекс України має на увазі під реорганізацією одну з наступних форм: злиття, поділ, виділення і перетворення.Саме про перетворення ЖБК в ОСББ і йде мова в даному випадку.У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників, тобто ОСББ приймає на себе всі права і зобов'язання ЖБК.

Реорганізація ЖБК в ОСББ об'єднує в собі процедури державної реєстрації припинення підприємства і створення нової юридичної особи - ОСББ.Ці процедури регулюються Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців».Зокрема, стаття 17 цього Закону говорить про те, що для проведення державної реєстрації припинення юридичної особи в результаті перетворення голова комісії з перетворення після завершення процедури припинення ЖБК (але не раніше завершення терміну заяви вимог кредиторами) повинен подати державному реєстратору наступні документи:

  • заповнену реєстраційну картку за формою 8 на проведення державної реєстрації припинення юридичної особи в результаті перетворення;
  • підписаний головою і членами комісії з припинення юридичної особи та затверджений загальними зборами членів ЖБК примірник оригіналу передавального акта, або його нотаріально завірену копію.

Державна реєстрація юридичної особи, утвореної в результаті перетворення, здійснюється в тому ж порядку, що і новостворюваних юридичних осіб.Особливістю реорганізації ЖБК в ОСББ є те, що при реєстрації ОСББ не потрібно платити реєстраційний збір.

Для проведення державної реєстрації ОСББ необхідно подати державному реєстратору такі документи:

  • заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи ( форма 1 )
  • примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення засновників або уповноваженого ними органу про створення ОСББ;
  • два примірники статуту.

Процедура реєстрації ОСББ в результаті реорганізації ЖБК виглядає так: державний реєстратор за відсутності підстав для залишення документів, які подані для проведення державної реєстрації, без розгляду, зобов'язаний перевірити ці документи на відсутність підстав для відмови в проведенні державної реєстрації юридичної особи.При відсутності підстав для відмови в проведенні державної реєстрації ОСББ державний реєстратор повинен внести до реєстраційної картки на проведення державної реєстрації юридичної особи ідентифікаційний код і внести до Єдиного державного реєстру запис про проведення державної реєстрації юридичної особи на підставі відомостей цієї реєстраційної картки.Дата внесення до Єдиного державного реєстру запису про проведення державної реєстрації ОСББ є датою його державної реєстрації.Термін державної реєстрації не повинен перевищувати три робочих дні з дати надходження документів державному реєстратору.

Не пізніше наступного робочого дня після отримання державним реєстратором від органів статистики, доходів і зборів, Пенсійного фонду України даних про взяття на облік юридичної особи державним реєстратором видається один примірник оригіналу статуту з відміткою державного реєстратора про проведення державної реєстрації юридичної особи та виписка з Єдиного державного реєстру .

Перетворення вважається закінченим з моменту державної реєстрації ОСББ та державної реєстрації припинення ЖБК.

ЖБК або ОСББ, перспективи співіснування

Загальна характеристика ЖБК

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - дітище радянської епохи.І якщо виходити з норм Житлового кодексу України (прийнятого ще в далекому 1983 році), то ЖБК були одним з варіантів вирішення житлової проблеми в СРСР, оскільки право вступу в них надавалося в порядку суворої черговості.

ЖБК організовувалися при виконкомах місцевих рад, підприємствах, установах, організаціях.Квартири в ЖБК надавалися на підставі ордерів, виданих виконкомами місцевих рад.Фактично, склад членів ЖБК формувався ще до спорудження будинку і здачі його в експлуатацію.

Статут ЖБК, відповідно до Житлового кодексу України, повинен відповідати Зразковому статуту ЖБК, затвердженим Радою Міністрів УРСР, що діє з невеликими змінами. При цьому, саме Зразковий статут є найбільш повним нормативним актом, що регулює правовий статус ЖБК, хоча деякі його положення не відповідають чинному українському законодавству , в тому числі і Закону України «Про кооперацію».Разом з тим, більшість наших ЖБК живе за статутами, прийнятими ще в радянську епоху, не приведеним у відповідність до законодавства України.

Майно, кошти та земля ЖБК

Кошти житлово-будівельного кооперативу складаються з:

  1. вступних внесків;
  2. пайових внесків;
  3. внесків на проведення капітального ремонту житлового будинку (будинків);
  4. внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) і утримання прибудинкової території;
  5. інших надходжень.

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.

Вступні внески вносяться членами ЖБК, які вступили в кооператив до здачі будинку (будинків) в експлуатацію.Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу.

Внески на проведення капітального ремонту житлового будинку стягуються з членів ЖБК, виходячи з балансової вартості квартир, ..., а внески на експлуатацію житлового будинку та утримання прибудинкової території - в розмірах, необхідних для покриття фактичних витрат кооперативу на ці цілі, виходячи з житлової площі займаних квартир .

За рішенням Загальних зборів членів ЖБК можуть створюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу і членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії, та інших членів кооперативу і т.д.) .

Земля кооперативу складається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність.Житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового ... будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.Крім того, житлово-будівельні (житлові) ... кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

ОСББ. Загальна характеристика

Як уже неодноразово говорилося, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.Метою створення ОСББ є захист прав та інтересів співвласників, забезпечення належного утримання та використання спільного майна, своєчасного надходження коштів для сплати всіх необхідних платежів.

Законодавець декларує, що основною діяльністю ОСББ є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю ОСББ.

Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, текст якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141, та з вимогами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків».

Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його в порядку, встановленому законодавством та статутом ОСББ.За рішенням загальних зборів функції управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) керуючому або асоціації.

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів передані керуючому, відносини управління регулюються договором, укладеним між ОСББ та керуючим, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого тим же наказом, що і типовий статут ОСББ.

Майно, кошти та земля ОСББ

Майно ОСББ складається з:

  • майна, переданого йому співвласниками у власність;
  • отриманих доходів;
  • іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Майно, придбане ОСББ за рахунок внесків і платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

Порядок сплати, перелік і розміри внесків і платежів співвласників, в тому числі, відрахувань до резервного і ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами ОСББ згідно із законодавством та його статутом.

Що стосується земельних ділянок ОСББ, то на відміну від земель ЖБК, законодавство прямо не регулює питання, пов'язані з землею, що належить безпосередньо ОСББ. Норми Земельного кодексу України говорять про земельні ділянки багатоквартирних будинків.А далі стаття 42 Земельного кодексу України говорить про те, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, які знаходяться у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень в будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Таким чином, для того, щоб земля багатоквартирного будинку перейшла в постійне користування ОСББ, необхідно ОСББ створити і взяти багатоквартирний будинок в управління.

Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном в такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання і водовідведення, теплопостачання та опалення, вивезення побутових відходів, ОСББ за рішенням загальних зборів має право:

  • задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;
  • визначати керуючого, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими всі співвласники укладають відповідні договори;
  • виступати колективним споживачем (замовником) всіх або частини житлово-комунальних послуг.

Самостійне забезпечення ОСББ утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном в багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об'єднань фізичних і юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Газо - і електропостачання квартир і нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо - і електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.

Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, встановлених загальними зборами об'єднання.За згодою правління ОСББ окремі співвласники можуть в рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи.

ОСББ оплачує холодну і гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, які оплачуються власниками нежитлових приміщень.

Висновки

Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновки про те, що функціонально ЖБК та ОСББ дуже близькі між собою.Обидві ці структури є засобом самоорганізації мешканців багатоквартирних будинків з управління цим будинком.Різниця між ЖБК та ОСББ полягає в тому, що ЖБК організовується ще до початку будівництва будинку, а ОСББ створюється вже власниками квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку.ЖБК, як і ОСББ, може акумулювати кошти, необхідні для обслуговування будинку, визначати порядок витрачання цих коштів, розпоряджатися майном, що належить кооперативу.

Мінусами в такій структурі, як ЖБК є відсутність чіткого нормативного регулювання його діяльності, складності в проведенні загальних зборів, оскільки досить рідко є можливість зібрати для них кворум, відстежити зміни в складі членів ЖБК і т.д.Однак, ці складності не є непереборною перешкодою для кооперативів в управлінні своїми будинками.

Не пропустіть нові статті!





Корисні статті з даної тематики