Спадкування нерухомості: проблеми, на які може наразитися кожен (Частина 2)

Продовжуючи тему спадкування нерухомості в Україні, цього разу мова піде про проблеми спадкування будівель.

Спадкування будівель

 

Враховуючи проблеми успадкування землі, можна зробити нехитрий висновок про те, що право на отримання земельної ділянки у спадщину виникає лише за умови виникнення права власності на цю землю у спадкодавця. Це стосується і питання успадкування будівель. Утім на відміну від статичної землі, будівлі мають особливий правовий режим з точки зору виникнення права на них.

 

Умовно можна виділити два види будівництва: законне і незаконне.

 

Законним будівництвом є будівництво, розпочате і здійснене:

  1. На земельній ділянці, яка відведена для цієї мети (належить на правах власності чи правах користування особі-забудовнику та її цільове призначення допускає здійснення такого будівництва);
  2. За наявності належно затвердженого проекту будівництва;
  3. За наявності належного дозволу, в разі необхідності отримання такого дозволу;
  4. За умови дотримання будівельних норм і правил.

Розглянемо нюанси спадкування будинку, будівлі або споруди, будівництво яких здійснюється або здійснено законно.

 

У цій категорії існує дві групи: завершене і незавершене будівництво.

 

До об'єктів завершеного будівництва належать об'єкти, які введені в установленому порядку в експлуатацію. Про це йдеться в п. 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7 / 5 з 07.02.2002 р. (надалі — Тимчасове положення). А саме, державній реєстрації підлягає право власності на закінчене будівництвом нерухоме майно, яке прийнято в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

 

Після введення об'єкта в експлуатацію його власнику надається свідоцтво про право власності, яке реєструється Бюро технічної інвентаризації в державному реєстрі прав. З моменту державної реєстрації права на завершений будівництвом об'єкт, особа стає власником цього об'єкта.

 

Правоустановчим документом на такий об'єкт є свідоцтво про право власності. Якщо власник завершеного будівництвом об'єкта через смерть не зможе отримати свідоцтво про право власності, спадкоємцям доведеться звертатися до суду для визнання за ними права власності на спадщину, оскільки спадкодавець здійснював законне будівництво, яке було введено в експлуатацію, проте не встиг отримати правоустановчий документ. Таке право має бути визнане судом, як у рішенні від 17.01.2007 р. у справі № 2-377/07. Позивачка просила визнати право власності на житловий будинок, який був побудований її батьками у 50-х рр. минулого століття, за власні кошти, на земельній ділянці наданої їм сільрадою для забудови та постійного користування. Свідоцтво про право власності не було отримано, реєстрація в БТІ не здійснювалася, у зв'язку з нерозумінням матір'ю вимог законодавства з цього питання. Проте будинок побудований за згодою виконкому сільради, відповідає будівельним нормам і правилам України, є придатним для проживання (експлуатації), що підтверджується довідкою виконкому сільради, довідкою-характеристикою БТІ, технічним паспортом на об'єкт нерухомого майна. Тож у позовних вимогах було задоволено.

У такому випадку головне довести, що будинок був побудований законно, будівництво закінчено, а спадкоємець має право одержати спадщину.

Інша ситуація виникає у випадку не завершених будівництвом об'єктів. Об'єкти, не завершені будівництвом, — це об'єкти не здані в експлуатацію і які неможливо визнати придатними для експлуатації, як це було зроблено у вищенаведеному прикладі.

 

Згідно з абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, устаткування (надалі — матеріали), які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Визнати право власності на матеріали можливо в будь-який момент, правда, лише шляхом звернення до суду, оскільки законом не передбачена реєстрація права власності на матеріали. Однак існує виняток з цього правила.

Так, відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК, у разі необхідності, особа, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Можна сказати, що матеріали є об'єктом незавершеного будівництва, однак зареєструвати право власності на них як об'єкта нерухомого майна можливо лише за умови, що це майно стане предметом відповідної угоди.

 

Це також випливає з абз. 2 п. 1.4 Тимчасового положення, яким встановлено, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації у випадку необхідності укладення угоди щодо об'єкта незавершеного будівництва.

Тож реєстрація права власності на об'єкти незавершеного будівництва відбувається в разі необхідності укладення договору щодо цього об'єкта.

Ця умова може негативно вплинути на процес визнання права власності за спадкоємцями на об'єкт незавершеного будівництва, оскільки після смерті спадкодавця у нього може і не існувати необхідності укладення угоди щодо майна, а зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва неможливо, адже відсутній документ про право на спадкування об'єкта незавершеного будівництва. Останній документ неможливо отримати, оскільки немає правоустановчого документа на об'єкт незавершеного будівництва. Як бачимо, це замкнене коло.

 

У зв'язку з чим можна скористатися правом на визнання спадкоємця особою, до якої перейшли права та обов'язки забудовника в порядку абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК. Успішним прикладом визнання права власності в порядку спадкування на будівельні матеріали, які були використані за будівництва житлового будинку, готовність якого становила 13%, можна назвати рішення у справі № 2-197 від 18.08.2009 р. Оскільки будівництво не було закінчено за життя батьків позивача, він просить визнати право власності на конструктивну споруду — фундамент, вартістю 29830 грн, який розташований на земельній ділянці, виділеній для індивідуального житлового будівництва. Позивач просить суд визнати, що до нього перейшли права та обов'язки як забудовника, оскільки він має намір завершити будівництво. Важливою особливістю цієї справи є набір доказів для підтвердження законного будівництва недобудованого (незавершеного будівництвом) будинку, а саме: рішення виконкому міськради про надання земельної ділянки для індивідуального будівництва, пояснювальна записка до проекту забудови земельної ділянки, акт винесення в натуру меж земельної ділянки та розподіл будинків.

 

У справі № 2-354 також ухвалили рішення на користь позивача-спадкоємця, визнано право власності на будівельні матеріали, оскільки будівництво здійснювалося батьком позивача відповідно до закону. Така позиція була викладена в п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 р. № 7: якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов'язки як забудовника входять до складу спадщини.

 

Тож можна дійти висновку про те, що успіх у визнанні права власності на об'єкт незавершеного будівництва або на матеріали, які залучені в будівництві, залежить від законності здійснення цього будівництва. В іншому випадку виникає проблема, про яку мова піде далі.

 

Самовільне будівництво є справжньою проказою нашого часу. На жаль ні забудовники, які здійснюють незаконне будівництво, ні їхні майбутні спадкоємці не усвідомлюють усіх ризиків, з якими пов'язані такі капіталовкладення.

 

Незаконним будівництвом, що, згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК, має назву самовільного, є будівництво, яке відповідає таким ознаками:

  1. Здійснено або здійснюється на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;
  2. За відсутності належного дозволу на будівництво;
  3. За відсутності належним чином затвердженого проекту для будівництва;
  4. Здійснення будівництва з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Кожна з ознак є самостійною і достатньою для того, щоб вважати будівництво незаконним (самовільним).

У ч. 2 ст. 376 ЦК йдеться, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не має права власності на нього.

Слід наголосити, що самовільне будівництво не схвалювалося і в минулому. Ст. 105 Цивільного кодексу УРСР від 1963 р. передбачала наслідки самовільного будівництва будинку. Громадянин, який збудував будинок чи його частину (прибудову) без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не мають права розпоряджатися цим будинком чи прибудовою (продавати, дарувати, здавати в оренду тощо).

 

Ці норми є ключовими щодо успадкування об'єкта самовільного будівництва і мають місце у рішенні від 18.10.2007 р. у справі № 2-960/07. Позивач звернувся до суду і просив визнати право власності на земельну ділянку та житловий будинок, які мати позивача заповіла своїм дітям. Суд, відмовляючи в позові, вказав, що для виникнення права власності на будинок необхідно, щоб цей він був побудований на землі, відведеній спадкодавцеві за договором у безстрокове користування для будівництва, або була придбана в іншому встановленому законом порядку. У зв'язку з чим спадкодавець мав би право зводити на ділянці будівлі, споруди і придбав би на них право власності. В іншому випадку будинок буде вважатися самовільним будівництвом з усіма правовими наслідками, передбаченими ст. 376 ЦК (ст. 105 ЦК УРСР у ред.1963 р).

 

Попри те, що внаслідок самовільного будівництва майнові права спадкоємців можуть стати взагалі нереалізованими, сучасне суспільство з нездоровою впертістю і вірою у «світле майбутнє» не лякають такі обставини. Керуючись принципом «з будь-якої ситуації є вихід», розглянемо як вирішити проблеми спадкування об'єктів самовільного будівництва.

 

По-перше, ч. 3 ст. 376 ЦК затверджено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку цій особі під уже збудоване нерухоме майно.

Тож за умови оформлення прав на земельну ділянку за спадкодавцями, наприклад, шляхом викупу, за усунення порушень будівельних норм і правил, якщо такі є, сплати штрафу за незаконне будівництво та складанні технічного паспорта, надається можливість визнати право власності на такий об'єкт в судовому порядку.

По-друге, якщо земельна ділянка була від початку відведена в установленому порядку для будівництва або перебувала у власності спадкодавця, то після усунення інших ознак самовільного будівництва, про які йшлося вище, цілком обґрунтоване визнання права власності на будівлю за спадкодавцями. Такий варіант реалізований на практиці у справі № 2п-4 2008 р., в рішенні від 14.02.2008 р. визнано право власності на самовільно збудований житловий будинок.

 

По-третє, якщо все-таки не вдається отримати право на земельну ділянку, слід звернути увагу на такі питання: Чи був об'єкт побудований або перебудований? чи можливо отримати довідку-характеристику (витяг) на попередній будинок, який було перебудовано? Чи був придбаний за угодою перебудований будинок? На якій підставі почалося будівництво? Відповіді на ці питання можуть допомогти вирішити низку юридичних казусів, які, як правило, виникають внаслідок прагнення людей обійти бюрократичні та інші складності під час реалізації свого права на створення майна.

 

Вищенаведеними прикладами не обмежується коло питань, які виникають під час успадкування землі і будівель. Рішення багатьох проблем, на нашу думку, полягає у підвищенні загальної правової культури та культури власності в державі. Відповідальні власники майна повинні турбуватися про наявність всіх необхідних документів, щоб не втратити майно для своїх спадкоємців і не сперечатися про недосконале законодавство і несправедливість життя.

Опубліковано на сайті: 05.05.2011

Автор: Юлія Курило, директор юридичної компанії "ЮСТ Україна"

Джерело: http://pravotoday.in.ua/






Простоправо ТВ








Рекомендуем