Проблеми блокової забудови: кому потрібно терміново переоформити землю 23.04.2021

Людина може побудувати на одному наділі десяток зблокованих будинків, перетворивши їх в одну будівлю. І тим самим несвідомо порушити законодавство. На сьогоднішній день в Україні гостро стоїть питання: чи можна будувати на деяких приватних земельних ділянках т.зв. зблоковані будинки - два і більше житлових будинків (садибного типу, садові, дачні) висотою не більше 4-х поверхів, в яких є хоча б одна загальна стіна. Навіть в Держгеокадастрі розводять руками, але схиляються до того, що все ж не можна. // 23.04.2021

При цьому, по-перше, суперечка йде саме про ті випадки, коли цільове призначення землі - "02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)".

У цьому питанні це принципово, оскільки справа може дійти навіть до знесення. По-друге, не варто плутати зблоковані будинки (два і більше будинків "в одному") з блочними (будуються з блоків, а не з цегли).

Заковика в призначенні

У Держгеокадастрі вважають, з посиланням на ряд законів, що таке житло можна будувати тільки на землі з іншим призначенням - "02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку". До того ж це можна робити відповідно до плану зонування території та / або її детального плану, затвердженого і встановленого законом.

Про це розповів юрист компанії DreamDim, експерт по містобудівному і земельному праву Юрій Брикайло, опублікувавши відповідний документ. Якщо точніше, мова йде про відповідь Держгеокадастра на лист Департаменту архітектури Миколаївської міськради.

"У нас і сьогодні немає нормального регулювання питань про зблоковану забудову. Окремі положення в законі відсутні. Ось і виходить: одні стверджують, що зведення такого будинку законно, а інші - що ні. Треті кажуть, що потрібно ділити землю. Але в крайньому випадку можна догратися до суду. І навіть - знесення ", - помітив він в бесіді з UBR.ua.

Проблема виникає тому, що немає юридичного поняття зблокованого будинку, незважаючи на технічну відмінність від стандартного приватного будинку. Людина може побудувати на одному наділі десяток таких зблокованих будинків, перетворивши їх в одну будівлю, порушивши, сам того не знаючи, законодавство, що загрожує серйозними наслідками.

"Якщо ж два індивідуальних будинки, то і дві індивідуальних ділянки. Тут все набагато простіше. Але деякі фізособи, які  володіють землею, будують мало не готелі, під виглядом звичного житлового будинку, намагаючись таким чином заробити, скажімо, на здачі в оренду ", - уточнює правознавець.

Як убезпечити себе від проблем

На землях іншого цільового призначення подібна споруда суворо заборонена. В іншому випадку це призначення треба міняти.

"Для зміни призначення землі необхідно звернутися в органи місцевого самоврядування або в органи управління національними ресурсами. Тут все залежить від розташування наділу. Саме ця заява і буде підставою для розробки проєкту землеустрою щодо зміни цільового призначення", - зауважив UBR.ua юрист Ігор Коржук.

Для самої розробки такого проєкту потрібно звернутися з цією заявою в землевпорядну організацію, яка має в своєму штаті сертифікованих інженерів-землевпорядників, уклавши відповідний договір на розробку землевпорядної документації. Тобто - самого проєкту.

Сама розробка проєкту з усіма узгодженнями займає в середньому від одного до декількох місяців, протягом яких фахівцям необхідно отримати додаткові вихідні дані і розробити документацію. А саме - скласти картографічні матеріали, креслення та інше.

"Після цього проєкт зміни необхідно погодити в місцевому управлінні Госгеокадастра, місцевому відділі архітектури та містобудування, а в окремих випадках - і в інших організаціях: органах водного, лісового господарства, екології та ін.", - пояснює адвокат.

Загалом, порядок зміни цільового призначення земельної ділянки схожий на порядок виведення наділу у власність із земель державної або комунальної власності, однак має певні свої особливості.

Одночасно з цим в Україні є норма, згідно з якою будувати можна будь-які будинки тільки на ділянках, які внесені до генерального плану забудови населеного пункту. Але зараз все генеральні плани забудовані. Питання такої забудови тримається на перехідних положеннях в законодавстві, тому кожна ситуація унікальна.

"Порушення цільового призначення може призвести до збитків земельному фонду. Якщо у мене біля траси наділ землі с / г-призначення, я не можу просто так там побудувати будинок. Я можу поставити там будинок, але я буду змушений займатися там сільським господарством, зареєструвавшись як самозайнята особа і отримавши дозвіл на будівництво ", - пояснює він.

Землю можуть забрати

Як звертає увагу Коржук, в разі порушення громадян може чекати два види покарання: або знесення, про який згадував Брикайло, або позбавлення прав на ділянку за рішенням компетентних органів.

"Така позиція Держгеокадастра дуже спірна, але я все одно не радив би ризикувати. Так, якщо влада почне пред'являти фізособі будь-які претензії з цього приводу, справа дійде до суду. І суд зіткнеться з тією ж неоднозначністю, тому в першу чергу варто перестрахуватися, змінивши цільове призначення землі ", - уклав Брикайло.


Пошук юридичних послуг з операцій з нерухомістю
Послуга
Кількість пропозицій
Середня ціна, грн

12

кількість пропозицій

середня ціна, грн

9

кількість пропозицій

середня ціна, грн

7

кількість пропозицій

середня ціна, грн

6

кількість пропозицій

середня ціна, грн

5

кількість пропозицій

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

середня ціна, грн

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

Bookeeper

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Путівники

Купівля та продаж нерухомості в Україні від А до Я

Порядок оформлення та державної реєстрації права власності на нерухомість: квартиру, приватний будинок, земельну ділянку. Зразок попереднього договору купівлі продажу квартири.

Пошук юристів і держорганізацій по великих містах