Різні схеми придбання "первинки": як купити житло з найменшими ризиками - 01.07.2011

Prosto купити квартиру у забудовника і заощадити на її вартості. Але як бути впевненим, що отримаєш бажані квадратні метри, а не втратиш всі вкладені в будівництво гроші? На що звернути увагу, щоб замість радості новосілля не отримати розгляди з несумлінним забудовником, з'ясовував Prostobank.ua. // 01.07.2011

Незважаючи на всю принадність купівлі нового житла і на безліч схем його придбання, що практикуються на ринку, експерти сходяться на думці, що найбезпечніше купувати житло не нове. "Найбільш надійною з погляду інвестора є покупка вже готової нерухомості, тобто в зданому в експлуатацію будинку, з оформленими правовстановлюючими документами і за фіксованою ціною" , - відзначає Ірина Бугера, юрист відділу з питань нерухомості, будівництва та земельного права юридичної компанії "Юстікон". Але якщо ви все ж схиляєтеся до купівлі квартири на етапі будівництва, то щоб зробити цей процес максимально приємним, потрібно знати всі достоїнства і недоліки які практикуються на ринку схем покупки, щоб вибрати з них найменш ризиковану.

Схема перша: купуємо заставну

Найбільш ризиковою і невигідною для покупця схемою придбання "первинки" юристи однозначно називають схему, що передбачає використання заставної. При такому способі оформлення угоди забудовник пропонує інвестору купити заставну, яку після введення житла в експлуатацію потрібно обміняти на документи, що підтверджують право власності покупця на квартиру.

Основним недоліком такої схеми юристи вважають те, що заставна жодним чином не дає інвестору права претендувати на квартиру в споруджуваному будинку. "Заставна засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об'єкт у разі невиконання основного грошового зобов'язання боржником. Якщо забудовник виконає основне зобов'язання (фактично поверне потенційному покупцю його гроші), у останнього не буде ніяких правових підстав вимагати передачі йому у власність об'єкта нерухомості", - пояснює Катерина Гутгарц, головний редактор порталу Prostopravo.сom.ua. Таким чином, купуючи заставу, ви фактично просто позичаєте забудовникові гроші.

Відповідно, контролювати хід проведення робіт і використання вкладених коштів на цілі будівництва власник заставної теж не зможе. "У покупця немає ніяких можливостей впливати на дотримання забудовниками термінів будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію, а також контролювати хід будівельних робіт. Така схема вигідна лише забудовникові, який використовує її для мінімізації оподаткування", - резюмує Катерина Гутгарц.

Гарантії, які отримує власник заставної, також не можна назвати достатніми. "Основним правом власника заставної є право на отримання грошових коштів (основного зобов'язання) в сумі, що дорівнює собівартості будівництва квартири. Це означає, що вже на етапі придбання заставної, ви втратили суму коштів, що дорівнює різниці між ціною придбання заставної (прирівняна до ринкової вартості квартири) і номінальної вартості застави", - коментує Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Крім того, що використання застави для купівлі нерухомості на первинному ринку не вигідно покупцеві, воно ще й не цілком законно. "З набранням чинності Закону "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла" №2367 від 5 серпня 2010 року використання заставних для цілей продажу нерухомості що будується було заборонено, про що також свідчить лист Міністерства юстиції України. Компанії, що продовжують використовувати застави для цілей продажу житлової нерухомості, що будується, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого ст.190 "Шахрайство" Кримінального кодексу України", - розповідає Артем Стоянов. Помилка полягає в тому, що заставна в майбутньому дозволить покупцеві отримати права власності на квартиру - адже ніяких прав на квартиру заставна сама по собі не передбачає.

Переваги схеми:

  • у разі банкрутства забудовника власник заставної має переважне право на звернення стягнення на нерухомість, що будується (порівняно з іншими схемами придбання нерухомості).

Недоліки схеми:

  • заставна не дає її власникові права на отримання квартири і не дозволяє контролювати процес будівництва та використання сплачених грошей;
  • використання заставної для придбання нерухомості незаконно, угода може бути визнана судом недійсною.

Схема друга: орендуємо, перш ніж купити

Менш небезпечною, хоча і не менш мудрою, можна вважати схему придбання "первинки" з поетапною оплатою, для чого з покупцем попередньо укладається договір оренди житла що викуповується. Така схема може залучити тих покупців, які не можуть внести всю суму відразу і не хочуть переплачувати відсотки по кредиту банку. В той же час, вона таїть у собі ряд небезпек. "Укладаючи договір оренди з поетапною оплатою купівлі нерухомості, перш за все, необхідно враховувати момент виникнення права власності на придбану нерухомість, який відтягується до повної сплати її вартості, що є явним недоліком", - пояснює Ірина Савченко, юрист юридичної корпорації "Принцип".

У разі виникнення будь-яких непередбачених обставин, повернути вже сплачені за договором оренди гроші ви не зможете. "Логічним буде висновок про те, що, погоджуючись на отримання нерухомості на умовах договору оренди, у разі розірвання в майбутньому цього договору, покупець, таким чином, ризикує втратити вже сплачену ним суму, так як вона буде вважатися сумою, внесеною за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню" - додає Ірина Савченко.

Не врегульовано законодавчо і питання зміни вартості орендної нерухомості. Наприклад, орендодавець зобов'язаний створювати резерв непередбачених витрат у розмірі 3% вартості квартири за рахунок коштів орендаря, проте напрями використання такого резерву не обмежені. Якщо до моменту викупу квартири забудовник витратить гроші, внесені в резерв, то вони не будуть зараховані у вартість покупки, а отже, ваша квартира може "подорожчати" на 3%.

Якщо ж ваш забудовник виявиться несумлінним, то вас можуть чекати ще більші неприємності, адже за законодавством він має право розпоряджатися зданою в оренду нерухомістю до моменту її повного викупу - у тому числі і передавати її в іпотеку.

Крім цього, така схема на законних підставах не може застосовуватися для покупки квартири в споруджуваному будинку - лише для покупки в тільки що побудованому будинку. "Об'єктом оренди з правом викупу може бути квартира або житловий будинок, але не об'єкт незавершеного будівництва", - пояснює Катерина Гутгарц.

"Дана схема купівлі нерухомості є відносно прозорою та безпечною, якщо договір оренди з викупом складений грамотно і з урахуванням інтересів орендаря. Особливу увагу радимо звернути на пункти договору, які регламентують порядок розірвання договору, умови переходу квартири у власність орендаря і можливість збільшення орендної плати в односторонньому порядку", - радить Ірина Бугера.

Варто відзначити, що цю схему можна переплутати з договором попередньої оренди для поетапної оплати житла, що деякі забудовники часом пропонують оформити паралельно з заставною. Попередню оренду девелопер може використовувати на етапі будівництва. Подібний договір, яким, по суті, сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором, теоретично, може використовуватися і для подальшого укладання оренди з правом викупу після будівництва житла (втім, Prostobank.ua невідомо про такі випадки). Проте, за словами юристів, законодавство не дає чіткого визначення цього питання, тому покупець "первинки" за такою схемою буде захищений настільки, наскільки це буде прописано в договорі.

Переваги схеми:

  • поетапна оплата;
  • покупець вносить кошти за конкретно визначену в договорі оренди квартиру.

Недоліки схеми:

  • право власності на квартиру для покупця відкладається до повної оплати;
  • при розірванні договору покупець втрачає внесені гроші;
  • до повної оплати забудовник може розпоряджатися квартирою за своїм розсудом;
  • не виключено, що викупна вартість квартири протягом дії договору оренди зміниться.

Схема третя: купуємо будівельні облігації

Однією з найбільш безпечних для покупця схем придбання "первинки" експерти називають покупку цільових будівельних облігацій. "Звичайно схема виглядає таким чином: ви приходите до забудовника і він пропонує вам підписати договір купівлі-продажу пакету облігацій, номінальна вартість яких дорівнює ціні житла, що купується. Одночасно з цим договором ви укладаєте договір резервування квартири, в якому фіксується поверх, метраж і інші характеристики нерухомості, що купується вами", - розповідає Артем Стоянов.

Перевагою цільових облігацій можна вважати те, що до моменту обміну на квадратні метри, вони не будуть лежати мертвим вантажем, а можуть бути використані на вторинному ринку - наприклад, як застава за кредитом. Якщо ж ви з яких-небудь причин передумали купувати нерухомість, облігації можна продати - якщо, звичайно, вам вдасться знайти покупця.

До позитивних для покупця моментів такої угоди експерти відносять і той факт, що випуск облігацій, як і будь-яких цінних паперів, реєструється Держкомісією з цінних паперів і фондового ринку. Втім, контроль робіт на будівельному майданчику та цільового використання інвестованих вами грошей у повноваження Комісії не входить, а тому така реєстрація не звільняє вас від можливих ризиків. "Якщо вам пропонують придбати облігації з метою інвестування в новобудову, потрібно бути уважним і приділити час аналізу взаємин емітента облігацій (підприємства, що випускає облігації) і безпосередньо забудовника новобудови. Зареєструвати випуск і реалізувати облігації на квадратні метри, в принципі, може будь-яка юридична особа, що не має відношення ні до земельної ділянки, ні до будівництва будинку, обмежень і контролю у цій сфері практично немає" - коментує Артем Стоянов.

Крім цього, варто детально ознайомитися з емітентом облігацій. "У випадку інвестування шляхом придбання цільових облігацій головним критерієм надійності забудовника є рейтинг, який здійснюється спеціально уповноваженим ДКЦПФР рейтинговим агентством відповідно до Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням ДКЦПФР №322 від 17 липня 2003 року. Рейтинг uaA або uaB, uaBB, uaBBB, означає, що ризики мінімальні. Рейтинг uaCCC, uaCC або uaC - спекулятивний і означає, що у випадку дефолту відстрочення погашення облігацій може бути довше 12 місяців, при цьому велика ймовірність повного або часткового не погашення зобов'язань", - розповідає Ірина Бугера.

Переваги схеми:

  • ДКЦПФР здійснює перевірку забудовника та емітента при реєстрації випуску облігацій;
  • облігації можна продати або використовувати в якості застави за кредитом;
  • покупець отримує квартиру за заздалегідь визначеною ціною, яка не зміниться в процесі будівництва;
  • покупець має законодавчі гарантії цільового використання внесених коштів.

Недоліки схеми:

  • облігації дають право їхньому власникові на абстрактні, а не конкретні квадратні метри житлової площі в споруджуваному будинку;
  • якщо забудовник передасть об'єкт будівництва в іпотеку третій особі, то остання матиме переважне право вимоги на об'єкт;
  • якщо покупець не пред'явить облігації до погашення у встановлений термін, забудовник звільняється від будь-яких зобов'язань;
  • відповідальність емітента за невиконання ним зобов'язань - зокрема, за несвоєчасну здачу об'єкта в експлуатацію - не встановлена;
  • у випадку дефолту емітента інвестор може втратити всі вкладені кошти.

Схема четверта: інвестуємо у фонд фінансування будівництва

Найменш ризикованою з схем придбання "первинки" що практикуються на ринку експерти називають інвестування в фонд фінансування будівництва (ФФБ). "Довіритель (покупець) бере участь у фонді фінансування будівництва, вносить у ФФБ грошові кошти з метою в майбутньому отримати нерухомість, маючи при цьому повну інформацію про цільове використання внесених ним коштів, а також можливість контролювати їх використання. Перевагою є також страхування ризиків, що передбачає залучення до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній", - розповідає Ірина Савченко.

Однак і така схема має суттєві недоліки. "В ідеалі компанія-управитель є гарантом прав інвесторів, зобов'язана здійснювати контроль над процесом будівництва, і в разі виявлення порушень має право замінити забудовника. На жаль, на практиці це не завжди так. Часто компанія-управитель має безпосереднє відношення до забудовника, і "кришує" " усі його помилки. До того ж, керуюча компанія ФФБ може бути складовою ланкою фінансової піраміди", - розповідає Ірина Бугера.

До недоліків такої схеми експерти також відносять її складність. "Схема дещо складна для розуміння обивателем, інвесторові не завжди ясно, яким чином він може відстоювати свої права та законні інтереси в ній, до кого висувати претензії", - коментує Катерина Гутгарц.

Щоб уникнути негативних наслідків, експерти рекомендують відповідально підійти до вибору ФФБ. "З вищевказаних схем перевагу має придбання нерухомості через Фонди фінансування будівництва, виходячи з наступних підстав: управитель ФФБ обов'язково є банком або фінансовою організацією, має передбачений законом мінімальний статутний капітал, який гарантує вимоги кредиторів (довірителів), контроль над діяльністю забудовника може здійснювати як управитель, так і довіритель управління, відносини між забудовником і управителем регулюються укладеними між ними договором; управитель має право у разі невиконання умов договору забудовником розірвати договір і поміняти забудовника, управитель (ФФБ) має зобов'язання перед довірителем і зобов'язаний повернути останньому кошти", - коментує Сергій Римар, старший юрист адвокатської компанії«Правочин".

Переваги схеми:

  • схема чітко регламентована законодавством;
  • за інвестором закріплюється конкретний об'єкт інвестування (квартира);
  • за діями управителя ФФБ спостерігає Держфінпослуг;
  • при порушенні управителем законодавства він може бути замінений за рішенням суду;
  • при невиконанні зобов'язань забудовником він може бути замінений управителем ФФБ;
  • у деяких випадках інвестор може відмовитися від участі у ФФБ і забрати вкладені кошти.

Недоліки схеми:

  • можливість отримання в кінцевому підсумку бажаної нерухомості залежить від виконання своїх зобов'язань як забудовником так і управителем ФФБ;
  • інвестору може бути складно розібратися в взаємозв'язках між усіма учасниками схеми і зрозуміти, куди звернутися для відстоювання своїх прав;
  • якщо управитель ФФБ і забудовник - зв'язані структури, то при неплатоспроможності одного з них інвестор може втратити вкладені кошти.

Рекомендації при будь-якій схемі покупки "первинки"

Незалежно від того, яку схему придбання ви виберете, є моменти, на які експерти радять звертати увагу в будь-якому випадку. "За будь-яких обставин найбільш надійною є передача коштів забудовнику через банківську установу. Побоюйтеся внесення коштів у касу, оскільки в цьому випадку ви позбавляєтеся гарантій, забезпечених банківською системою. Банк в будь-якій ситуації підтвердить оплату коштів забудовнику, а ось сумлінність касового обліку не завжди гарантована", - радить Артем Стоянов.

Також необхідно звертати увагу на те, хто, власне, займається веденням будівництва. "До варіантів з менш високими ризиками для покупця можна віднести купівлю нерухомого майна в новобудовах, будівництво яких як управителі здійснюють банківські структури, а не інші фінансові установи" - коментує Артем Стоянов.

При реалізації квартир у деяких новобудовах Києва, за даними дослідження компанії "Простобанк Консалтинг" станом на червень-2011, використовуються наступні схеми:

Житловий комплекс

Адреса

Телефон служби продажів

Схема купівлі

Смарагдовий

вул. Механізаторів, 2

490-51-15

будівельні облігації

Паркове місто

вул. Вишгородська, 45

503-65-33

будівельні облігації

Комфорт Таун

вул. Регенераторна, 4

364-64-64

будівельні облігації

Новопечерські Липки

вул. Драгомирова, 14

220-00-22

будівельні облігації

Вертикаль

пров. Ковальський, 17

490-81-00

договір купівлі-продажу заставної і попередній договір міни

Паркові озера

вул. Воскресенська, 7

220-01-11

договір купівлі-продажу заставної і попередній договір міни

Блакитний блюз

вул. Туманяна, 15

-

ФФБ

Панорама

вул. Щорса, 44

454-15-55

ФФБ

Печерський квартал

бул. Дружби Народів 14-16

454-15-55

ФФБ

Об'єкти компанії "Житло-Інвест"

пр. Правди 80-82

279-57-16

279-63-10

ФФБ

квартал між вул. Попудренка, Мініна, Червоногвардійською

ФФБ

За даними компанії "Простобанк Консалтинг"

Вартість юридичних послуг з операцій з нерухомістю
Послуга
Кількість пропозицій
Середня ціна, грн

19

кількість пропозицій

394,74

середня ціна, грн

11

кількість пропозицій

1 477,27

середня ціна, грн

8

кількість пропозицій

5 012,50

середня ціна, грн

7

кількість пропозицій

2 107,14

середня ціна, грн

6

кількість пропозицій

1 875,00

середня ціна, грн

6

кількість пропозицій

6 800,00

середня ціна, грн

6

кількість пропозицій

3 600,00

середня ціна, грн

5

кількість пропозицій

3 820,00

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

4 000,00

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

6 666,67

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

6 833,33

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

1 550,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

3 000,00

середня ціна, грн






Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

Bookeeper

295 грн. в месяц

Онлайн бухгалтерия

для ФОП и малого бизнеса

первые 30 дней бесплатно!





Пошук юристів і держорганізацій по великих містах