Угоди купівлі-продажу квартир можуть обкласти ПДВ – головні новації ринку у 2022 році 12.01.2022

При прийнятті законопроекту про захист прав покупців житла на первинному ринку і, відповідно, вирівнювання у правах покупців на непобудоване житло та власників готових квартир, питання знову може бути актуалізоване

Угоди купівлі-продажу квартир можуть обкласти ПДВ – головні новації ринку у 2022 році

Протягом півроку первинний ринок житла "бурхала" анонсована норма про стягнення ПДВ із придбання житла на первинному ринку. Вона була передбачена законом №5600, який набув чинності з 1 січня 2022 року.

Багато експертів, керівників девелоперських компаній і професійних спільнот неодноразово заявляли, що такий податок боляче вдарить не тільки по покупцям, але й позначиться на роботі забудовників.

Новий податок, по суті, різко скоротив би кількість угод, а будівництво багатьох проектів, які ведуться переважно за рахунок коштів покупців, стало б досить проблемним.

"Добре, що народні депутати почули "ринок" і відмовилися обкладати "первинку" ПДВ. Тому на даний момент говорити про те, що на ринку радикально змінилися правила, не варто", - зауважив у бесіді з UBR.ua засновник та керуючий партнер групи компаній Concept. Group Михайло Підвисоцький.

Таким чином, кажуть експерти, на даний момент ухвалений документ глобально не позначиться на розвитку первинного ринку, тому що з нього забрали найдискусійнішу норму про стягнення ПДВ при купівлі квартир.

Нові податки просунуто в новому законі

Здавалося б, що це питання вже закрите, але цілком імовірно, що при ухваленні законопроєкту про захист прав покупців житла на первинному ринку і, відповідно, вирівнювання у правах покупців на непобудоване житло та власників "готових" квартир, він знову буде актуалізований, оскільки купівля готової квартири оподатковується 20% ПДВ.

Тобто питання оподаткування буде пов'язане безпосередньо з "легалізацією" прав інвесторів на первинному ринку.

"За підсумками 2021 року в загальній структурі продажів близько 50-60% угод можна вважати "інвестиційними", тобто громадяни країни вкладали кошти на купівлю житла на первинному ринку з метою, як мінімум, зберегти їх від інфляції. Із загального обсягу угод лише 10 -15% можна вважати угодами професійних "гравців", які мають на меті заробити на власних вкладеннях", - розповів UBR.ua співзасновник і керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов.

Наприклад, додає він, в останні два-три роки, вкладаючи кошти в купівлю квартири на котловані, і переуступаючи (продаючи) права на неї через рік-півтора з початку будівництва (але до введення об'єкта в експлуатацію), рівень прибутку, залежно від якісних характеристик об'єкта, поточного попиту, локації та ін., в середньому міг становити близько 30-35% (у деяких проєктах рівень прибутку був вищим за 50%).

Іншими словами, вкладення у первинний ринок житла були, по суті, безальтернативними для збереження наявних коштів та швидкого отримання прибутку.

"У 2022 році популярність вкладень у ринок нерухомості збережеться, але може статися одна важлива зміна: інвестори шукатимуть нові перспективні та затребувані формати (ніші), які можуть обіцяти достатній прибуток", - каже Володимир Семенцов.

Іпотека та збільшення податкового навантаження

На думку експертів, наступного року розвиток ринку відбуватиметься у кількох площинах:

1. Зміна бізнес-орієнтирів для девелоперів, переорієнтація на реалізацію масштабних еко- та технологічних проектів, створення не просто великих ЖК, а справжніх "нових міст", які б враховували всі сучасні тренди в якісному будівництві та комфортному житті майбутніх мешканців.

2. Зміна фінансової стратегії під час реалізації того чи іншого проєкту. Все більше компаній (на даний момент близько 10% від загальної кількості гравців) намагаються акумулювати власні кошти на будівництво своїх проєктів, щоб, з одного боку, не залежати від зовнішньої економічної та політичної кон'юнктури (в т.ч. та різних форс-мажорних обставин) , як наприклад, пандемія), з другого – не залежати від поточного рівня продажів.

Така акумуляція коштів дозволять компаніям тривалий термін (в середньому від 6 місяців до 1 року) будувати за рахунок власних фінансів, що стане додатковою гарантією покупцю в надійності забудовника.

3. Розвиток іпотеки як основної рушійної сили щодо збільшення попиту. Згідно з прогнозом експертів, у 2022 році кількість квартир на первинному ринку, придбаних в іпотеку, збільшиться з 0,5% від усього обсягу угод до щонайменше 5%. Таке значне зростання благотворно позначиться на розвитку будівельної галузі, яка є ключовою в економіці країни.

4. Захист прав покупців. Питання захисту покупців-інвесторів на первинному ринку досить гостре і важливе, але який саме захист можна гарантувати на законодавчому рівні – поки що питання дискусій. Головний напрямок – це гарантії прав покупців на ще не збудовані квартири.

5. Прирівнювання купівлі житла на стадії будівництва до вже готового житла може спричинити збільшення податкового навантаження для покупця. Саме це питання зараз найбільш актуальне і потребує детального опрацювання.

6. Реформа містобудівної сфери, яка виведе ринок на новий якісний рівень, зробить його більш прозорим, зрозумілим та прогнозованим.

"Всі ці напрямки нерозривно пов'язані між собою. Цілком можливо, що саме у 2022 році ми побачимо якщо не різкий ривок, то принаймні відчутні позитивні зміни. Адже громадяни України прагнуть жити у новому якісному житлі, а забудовники хочуть реалізовувати найпрогресивніші проєкти, розвивати свій бізнес, випереджаючи світові тренди", – наголошує Михайло Підвисоцький.

Купити квартиру в новобудові у 2022-му

Згідно з прогнозами, 2022 року зростання цін на первинному ринку житла навряд чи перевищить 10-15%. Після цінового "буму" в 2021 темп зростання дещо спаде. Саме уповільнення цін може змусити частину потенційних інвесторів переорієнтуватись на інші сегменти ринку нерухомості.

Такою важливою нішою для інвесторів можуть стати вкладення дохідних будинків (переважно у форматі сервісних апартаментів), вважають експерти.

На сьогоднішній день потенційна прибутковість від інвестування в сервісні апартаменти може становити в середньому від 10% річних. І, на відміну від первинного ринку, інвестор зможе отримувати такий прибуток тривалий час.

Тобто прибуток на первинному ринку досить високий, але разовий, і обмежений термінами будівництва того чи іншого ЖК. А вкладення в сервісні апартаменти обіцяють постійний та високий прибуток.

Фінал реформи

Також у 2022 році варто розраховувати на завершення "будівельної" реформи, яка дуже позитивно позначиться не лише на розвитку українського девелопменту, а ще стане стимулом для припливу іноземних інвестицій у будівництво.

На сьогоднішній день український ринок первинної нерухомості видається досить консервативним. Для початку реалізації проєктів забудовникам, девелоперам за великим рахунком доводиться розраховувати або на власні кошти, або на кошти покупців-інвесторів.

Звичайно будь-які економічні або "пандемічні" катаклізми, які найчастіше призводять до падіння продажів, можуть негативно впливати на діяльність забудовників. Тому експерти вважають, що реформа містобудівної діяльності і, як наслідок – створення по-справжньому прозорого ринку, може відкрити нові інвестиційні можливості для реалізації якісних проєктів.

Водночас, низка українських девелоперів уже намагаються запровадити європейський, світовий підхід і у питанні залучення коштів, а також створення та розвитку об'єктів нових форматів.

"Саме інвестування в сервісні апартаменти у форматі live-work-play (з просторовим готельним лобі, з зонами відпочинку, кафе, спорт-центрами, міні-ТЦ, рекреаційними можливостями тощо) зможуть згодом конкурувати з первинним ринком житла", - зауважив нам. Володимир Семенцов.

Будівельні фонди

2022 року окремим вектором розвитку первинного ринку стане створення девелоперами нових інвестиційних фондів. Суть яких полягає в тому, що громадяни України можуть вкласти наявні кошти у створений девелопером фонд та отримати прибуток у розмірі в середньому 10% річних у валюті або близько 20-25% у гривні.

Для інвестора з'являється чудова альтернатива у вигляді придбання акцій цих фондів – по суті, це пряме володіння квадратними метрами.

"Тепер, щоб отримати прибуток, не буде необхідності купувати всю квартиру, а з'являється можливість придбати цінні папери, які, за бажанням, можна буде продати або після того чи іншого проекту (його введення в експлуатацію) отримати прибуток нарівні із забудовником", - помітив Семенцов.

Власне, додає він, такі фонди замінять банківські депозити. Вкладені кошти забудовник направить у реалізацію своїх проектів. Іншими словами, інвестори не просто вкладають кошти у майбутню квартиру, а стануть важливим джерелом фінансування діяльності компаній.


FAQ з нерухомості