Як безпечно вибрати квартиру в новобудові: необхідні документи та поради юристів 15.12.2021

Проблеми після придбання квартири можуть виникнути як у разі готового будинку, так і будівництва, що знаходиться на ранніх стадіях – перевіряти забудовника і дозвільні документи потрібно в обох випадках. // 15.12.2021

Купити житло в Україні – справа непроста, оскільки частка ризикових новобудов перевищує 50%, заявляли юристи компанії Monitor. Estate. Проте мінімізувати можливість придбати квартиру у ненадійного забудовника можна, вважають опитані нами фахівці ринку нерухомості.

На що звертати увагу при підборі нового житла, як дізнатися про те, чи підведені комунікації, чи є у забудовника дозвіл на будівництво та інші нюанси – розповідають співрозмовники UBR.ua.

Які документи запитувати

Підхід до вивчення житла буде різним залежно від того:

  • чи цікавить покупця вже збудований будинок;
  • або він збирається вкластися в житловий комплекс на ранніх стадіях будівництва.

Віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю (АПУН) Анатолій Топал зазначив, що у разі придбання квартири у збудованому будинку необхідно звернути увагу на наявність прямих договорів із постачальниками енергопослуг.

Оплата електроенергії не за прямими договорами, а через керуючу компанію або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ, ОСББ) може свідчити про підключення до мереж за тимчасовою схемою.

Якщо забудовник не виконав технічні умови – наприклад, не побудував передбачену ними підстанцію, то будинок може продовжувати отримувати послуги за тимчасовою схемою. У кращому разі жителі оплачуватимуть електрику за значно вищим тарифом для юросіб, але також ризикують стикатися з постійним відключенням електрики.

У свою чергу президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АСНУ) Юрій Піта сказав, що для 100% упевненості в тому, що всі комунікації підведені, покупцю необхідно перевірити у забудовника Акт про готовність об'єкта до експлуатації.

"Поняття "будинок побудований" практично нічого не означає, якщо не отримано Акт про готовність об'єкта до експлуатації та сертифікат відповідності. Наприклад, у Києві є маса прикладів, коли готовий будинок або ЖК більше року через різні причини забудовники не могли ввести в експлуатацію. Звичайно, жити в такому будинку не можна і неможливо», – каже Піта.

Він пояснює, що акт про готовність об'єкта до експлуатації апріорі передбачає, що до будинку підведено та підключено всі комунікації – водопостачання, електрику тощо. З наявністю у забудовника акта введення в експлуатацію, а також щодо інших дозвільних документів можна ознайомитися в Реєстрі будівельної діяльності за цим посиланням.

Покупець, який хоче знизити ризики несвоєчасної здачі будинку в експлуатацію, повинен розглянути можливість придбання будинку, який має цей дозвільний документ, вважає Піта.

З іншого боку, покупка квартири в ЖК, що має акт введення в експлуатацію, практично гарантує великі витрати – у середньому така житлоплоща коштуватиме на 30% дорожче, ніж у разі інвестування на початкових стадіях будівництва, каже Піта.

Серед аспектів, на які слід звернути увагу при виборі житла на старті будівництва, президент АСНУ називає такі:

  1. Наявність у забудовника прав на земельну ділянку (оренда чи право власності);
  2. Цільове призначення земельної ділянки (тобто що можливо побудувати на виділеній землі). Перевірити площу, форму власності, цільове призначення ділянки та інші дані можна за публічною кадастровою карткою України;
  3. Поцікавитися, чи немає будь-яких судових позовів по цій землі або по забудовнику, а якщо є, то на якій стадії розгляду;
  4. Чи немає "хвилювань" громадськості з приводу майбутнього будівництва, чи були проведені громадські слухання та який їхній результат;
  5. Наявність ліцензії генпідрядної організації;
  6. Дозвіл на початок ведення будівельних робіт.

Юрій Піта додає, що якщо забудовник не має дозволу на той чи інший вид будівництва – наприклад, на будівництво багатоповерхового будинку на конкретній ділянці, то й зупиняти свій вибір на даному ЖК не слід.

"Раніше кожен третій об'єкт будувався, коли не вистачало повного переліку документів. Але якщо немає всього пакету документів – це порушення закону. Покупцеві у такому разі варто поберегти гроші та нерви", – зазначає експерт.

Якщо перевага ЖК, що не введена в експлуатацію, є відносно низька ціна, то недоліками – часте недотримання забудовниками своїх обіцянок. Нарікати після введення в експлуатацію будинку на те, що забудовник не виконав їх, невдячна витівка, каже Піта.

"Дуже часто дитячі садки стають магазинами або салонами краси. І обіцяні терміни введення об'єкта в експлуатацію рідко коли дотримуються", - зазначив експерт.

Анатолій Топал додав, що слід звернути увагу на технічні умови до підведення комунікацій. При цьому варто переконатись не тільки в їх наявності, але при можливості проаналізувати, наскільки технічні умови реально виконати.

"Наприклад, ви приходите на будівництво, а там в умовах підключення каналізації значиться проведення реконструкції частини каналізаційного колектора вартістю в мільйон доларів - зрозуміло, що ніхто цього робити не буде. Я утрирую, але виходячи з нездійсненних ТУ можна передбачити, чи запізнюватиметься забудовник з підключенням до комунікацій або підводити їх за допомогою сірих схем", – каже Топал.

Фінансування будівництва

Обмеження також передбачені за висотністю та щільністю території, на якій будується ділянка. Якщо девелопер нехтує ними, зводячи будинок на 20 поверхів при дозволених 10-ти, то будинок не буде введений в експлуатацію, як сталося з відомим "Домом-монстром" на Подолі в Києві.

Проблема полягає в тому, каже Анатолій Топал, що генеральний план Києва, де ці обмеження зазначені, не оновився після 2020 року – "тому до 2024 року ринок працює без генерального плану", через що перевірити територіальні обмеження важко.

Проте правові ризики, пов'язані з тими чи іншими дозвільними документами, выдсуваються на другий план порівняно з ризиками фінансування об'єкта нерухомості, упевнений глава АПУН Топал.

Забудовник може фінансувати об'єкт за допомогою власних коштів, позикових, і навіть фінансуючи будівництво з допомогою продажу квартир. Найкраще, коли ЖК фінансується хоч би частково за рахунок власних коштів. Як вказує Топал, навряд чи забудовник надасть правдиву інформацію про це, проте побічно перевірити її можна виходячи з кількості об'єктів, що зводяться.

"Якщо ви купуєте квартиру в першому, другому або третьому корпусі, а ще планується побудувати 15-20, то за рахунок продажів квартир в останніх забудовник практично точно збудує перші. Але якщо це єдине будівництво, а більше забудовнику нема де брати додаткове фінансування, то це ризик", - пояснив Топал.

Де шукати інформацію та чи можна перевірити забудовника самостійно

Як уже зазначалося, перевірити інформацію про наявність дозвільних документів можна через Реєстр будівельної діяльності, цільове призначення ділянки – на публічну кадастрову карту. Додаткову інформацію про об'єкт покупець може знайти в інтернеті, – каже Юрій Піта, – серед відгуків про майбутній проєкт на різноманітних форумах.

"Форуми – це лакмус для перевірки, для зрізу суспільних настроїв з приводу тієї чи іншої компанії. Варто, звичайно ж, врахувати, що в мережі рівень об'єктивності коментаторів може бути досить умовним, але є площина аргументів і доводів, є думка різних людей", – додав президент АСНУ.

Благонадійність забудовника та всіх, що беруть участь у будівництві об'єкта компаній – замовника, генпідрядника, компанії-управителя, житлово-будівельного кооперативу, фонду фінансування будівництва – можна перевірити у Держреєстрі юридичних осіб або через один із приватних сервісів, що надають відповідну послугу. Перевіряти потрібно за кодом юрособи (ЄДРПОУ).

Звертати увагу слід на юридичний статус компаній (чи не є якась із них банкрутом), статутний капітал, судові розгляди, чи має КВЕД, що відповідає послугам, що надаються нею (у забудовника повинен бути КВЕД 41.20), чи є у компаній податковий борг.

Крім того, перед вибором квартири варто врахувати і репутацію забудовника: кількість зведених об'єктів, чи раніше були проблеми з будівництвом або громадськістю.

Відзначити для себе необхідно і вартість квадратного метра – якщо вона значно нижча за ряд об'єктів, що будуються і можна порівняти за якістю, то це має викликати підозру, каже Анатолій Топал.

Як зауважив віце-президент АПУН, навіть вищезазначені фактори не можуть гарантувати відсутність проблем після придбання квартири. Підтверджується це досвідом таких будкомпаній, як "Аркада" та "Укрбуд" - які зупинили будівництво і не здали ЖК в експлуатацію покупцям. Тим часом обидві фірми досі мали завершені проекти. На користь першої свідчила наявність коштів від власного банку, другий довіряли багато в чому завдяки назві "Українська державна будівельна корпорація".

Якісно проаналізувати державні реєстри та іншу інформацію про ЖК можуть кваліфіковані спеціалісти, зазначають експерти. Фахівці можуть також супроводити угоду та допомогти вивчити договір, запропонований забудовником, зазначає Юрій Піта.

"Іноді однієї бесіди юриста з представниками відділу продажів цілком може бути достатньо, щоб запропонувати покупцеві розглянути інший варіант", – наголосив президент АСНУ.

Самостійне вивчення об'єкта може зайняти чимало часу, при цьому покупець навряд чи зможе уникнути помилок під час перевірки, каже експерт ринку нерухомості Іван Кудояр. Він зазначає, що навіть профільні юристи можуть піти від 3 днів до 2 тижнів на перевірку ЖК.


Пошук юридичних послуг з операцій з нерухомістю
Послуга
Кількість пропозицій
Середня ціна, грн

7

кількість пропозицій

392,86

середня ціна, грн

7

кількість пропозицій

964,29

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

1 875,00

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

5 200,00

середня ціна, грн

4

кількість пропозицій

3 525,00

середня ціна, грн

3

кількість пропозицій

1 233,33

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

5 250,00

середня ціна, грн

2

кількість пропозицій

4 000,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

3 100,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

3 000,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

1 100,00

середня ціна, грн

1

кількість пропозицій

3 100,00

середня ціна, грн

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Путівники

Купівля та продаж нерухомості в Україні від А до Я

Порядок оформлення та державної реєстрації права власності на нерухомість: квартиру, приватний будинок, земельну ділянку. Зразок попереднього договору купівлі продажу квартири.

Пошук юристів і держорганізацій по великих містах