Як захиститися від квартирної афери

У вересні 2011 р. в Києві розпочнеться сезон здавання-знімання квартир. До столиці масово з'їдуться новоспечені студенти, працівники, а також іноземці. Усі вони винаймають квартири, які часто знаходять за допомогою ріелтерських агенцій. Як знайти гідне житло і як законно здати квартиру, ми з'ясували у представників декількох брокерських агентств і юристів. Поради орендарю та орендодавцю, як убезпечити власне житло і не натрапити на шахраїв. // 10.02.2011

Квартирні афери

Найнебезпечніше, що може трапитися з вашим житлом, це якщо його незаконно переоформлять на іншу людину. Такі шахрайські схеми нерідко використовували кілька років тому. Випадки заволодіння квартирами громадян докладно описані полковником міліції Миколою Рощиним у книжці «Український лохотрон». Автор подає реальні історії житлових афер і наголошує, що нині від свавілля шахраїв потерпають пенсіонери, діти, інваліди, самотні матері. Також розповідає про поширений спосіб заграбати житло самотніх пенсіонерів-чоловіків під виглядом «надання» їм роботи, підвищення пенсії і «одруження» їх з молодими жінками. Буває, що молоді чоловіки одружуються з літніми жінками, нерідко з метою отримати її квартиру та інше майно, але вони не виявляють підступності і спокійно чекають кончини «найдорожчої» дружини.

Трапляється, що квартиранти продають наймане ними житло. Інколи орендарі дають оголошення в газети і домовляються з покупцем про продаж житла задешево, вимагають заставу. Через деякий час покупець з'ясовує, що його обдурили, але шахрай вже змінив місце проживання. Господар квартири у таких випадках відповідальності не несе. За словами фахівця ріелтерського агентства Світлани Чегринець, деякі люди підробляють документи, тому агенція намагається працювати лише з перевіреними клієнтами.

Нерідко аферисти винаймають житло і здають його відразу декільком квартирантам. Одному з них шахрай вручає ключі від квартири і йде. Його беруть в облогу інші квартиранти, з яких аферист встиг здерти гроші за півроку вперед. Усі мають офіційні договори оренди приміщення. І коли з'являється справжній власник житла, починається великий скандал. Щоб подібного не відбулося, ріелтери радять укладати договори оренди, в яких буде чітко обумовлено, чи може квартирант займатися суборендою.

Руслан Безуглий працює у сфері ріелтерських послуг з 1994 р. З випадками шахрайства він особисто не мав справи, але багато чув від колег. «Пам'ятаю, була ситуація, коли наркоман здав квартиру батьків, — розповідає Руслан Безуглий. — Оскільки батьки нічого не знали, вони прийшли виганяти орендарів. Має насторожувати й те, якщо господарі вимагають відразу велику суму, за кілька місяців наперед».

Система розслідувань в Україні громіздка, багатоступінчаста і неповоротка. Заява про шахрайство з житлом може розглядатися одночасно і міліцією, і судом, що робить злочинців невразливими, а відновлення втрачених прав на житло — примарним. Потерпілі звертаються до міліції і вимагають притягнути шахраїв до кримінальної відповідальності й повернути житло, а злочинці йдуть до суду і вимагають відновити справедливість і захистити їхні майнові права. Поки триває слідство, потерпілого, якщо він «самовільно» заселився у свою власну квартиру, яку не продавав, виписують, і за рішенням суду, виселяють. Потерпілому важко відновити справедливість. Якщо це незаможний пенсіонер, інвалід або підліток (а саме такі незахищені групи населення вибирають шахраї для своїх махінацій), вважай, діло в шляпі. Слідство може тривати роками, а потерпілий тиняється по чужих квартирах.

За словами прес-секретаря головного управління МВС у Києві Володимира Поліщука, нині махінацій з житлом набагато менше, ніж п'ять років тому. Однак людям все одно варто бути пильними. Особливо якщо вони збираються здавати квартиру.

Судова система у нашій країні працює так, що громадяни просто не в змозі дозволити подавати позови з дрібних питань. Вибивати тисячу-дві доларів — невигідно. Адже треба сплатити адвокатові, вистояти довгі черги. Тому всі намагаються вирішити проблеми на місці, полюбовно або вдаючись до погроз. Або навіть залучаючи міліцію. Та орендодавець не платить податків, тут і правоохоронці не допоможуть.

Якщо ви хочете здати квартиру

Існує кілька способів здати житло в оренду.

Перший — неофіційний, а значить незаконний. Ви самі або за допомогою брокера знаходите орендаря і здаєте йому квартиру. При цьому гроші ви отримуєте готівкою і відразу кладете до кишені, не сплачуючи при цьому державі податків.

Якщо ж ви звернулися по допомогу в ріелтерське агентство, там перевірять ваші правоустановчі документи на квартиру і запропонують укласти договір з орендарем. Такий документ створюється з метою лише письмово викласти те, про що домовилися усно. На практиці майже відсутні випадки, коли б вдалося виграти суд за наявності такого договору. Фактично, за словами юристів, такий договір ніякої юридичної сили не має, але теоретично у вас є гарантія того, що поки ви здаєте квартиру, умови договору між вами і наймачем будуть виконуватися. Мова йде про оплату житла. Зазвичай квартиру здають на рік і при цьому зберігають заздалегідь обумовлену ціну. Це захищає і вас, і орендаря. Якщо ви захочете здавати квартиру тим же людям і надалі, ви можете усно домовитися про суму. Також за таким договором можна вимагати оплату за перший і останній місяці житла, або ж суму місячної вартості квартири взяти як заставу, наприклад, за збереження меблів.

У такий спосіб здають квартири 90% орендодавців. Чим небезпечна ця схема? По-перше, якщо трапилася якась неприємність з квартирою (скажімо, пожежа), ви не можете звернутися до суду на орендаря. По-друге, вас можуть здати сусіди, якщо раптом ваші орендарі їм чимось не догодили. По-третє, несподівано може заявитися податкова міліція. У кожній із ситуацій вас можуть оштрафувати за несплату податків.

Спосіб другий. За допомогою того ж ріелтерського агентства ви знаходите мешканців, які претендують на довгострокову оренду. З ними ви можете укласти нотаріальний договір оренди. Діє такий договір не менше, ніж три роки. Він дає всі законні гарантії охорони вашого житла, при цьому ви платите податок (15% на рік — прибутковий податок з фізичної особи) і держмито (1% від отриманої за квартиру суми на рік). За такого договору угода легітимна, і вас ніхто не звинуватить у тому, що ви ухиляєтеся від податків і здаєте житло нелегально. Утім самі представники ріелтерських агенцій визнають, що людей, які укладають нотаріальні договори дуже мало. Оскільки законна процедура оформлення здавання житла дорога. І вимагає багато додаткових документів (наприклад, довідку з БТІ). А народ наш ледачий, ще й жадібний. Тому охочих ділитися з державою мало. До того ж, не всі хочуть здавати своє житло на термін більше трьох років.

До речі, юрист Сергій Кирилов відзначає, якщо за договором орендна плата зазначена в іноземній валюті, то ця умова неправомірна, оскільки ціни в Україні встановлюються лише у гривні. Тому в суді за таким договором можна буде вимагати оплати, зважаючи на середню орендну плату за аналогічне житло в гривні.

Спосіб третій. Щоб здати квартиру законно і при цьому не викладати величезні кошти за нотаріальний договір, працівниця ріелтерського агентства Світлана Чегринець радить громадянам ... стати суб'єктами підприємницької діяльності (СПД).

«Ви заплатите один раз за оформлення документів, — каже вона. — Потім доведеться віддавати податків близько 200 грн щомісяця. Але ви прописуєте як діяльність — здавання майна в оренду, і тоді маєте всі необхідні гарантії як сумлінний платник податків. Власник житла зможе звертатися до будь-яких міських служб, за потреби — до суду, і при цьому не боятися попастися на гарячому». Дійсно, що може бути важливішим за власний спокій?

Договір оренди має убезпечити як власників нерухомості, так і тих, хто її орендує. За словами юристів, договір повинен бути укладений на конкретний термін і з конкретними пунктами відповідальності за його порушення. За наявності такого документа хазяїн квартири не вижене орендарів раніше, ніж домовилися, і не збільшить оренду, а якщо і зважиться на такі дії, то заплатить штраф. Договір має убезпечити орендодавців від обману, псування майна, завдання шкоди третім особам (коли, скажімо, квартиранти затопили сусідів).

Оренда — це тривалий процес. Це важче, ніж продаж, оскільки доводиться постійно спілкуватися. Можуть виникнути елементарні непорозуміння, і все залежить від того, як людина на них відреагує. Слід відстоювати свої інтереси, але спокійно.

Рейди та облави

Податківці знаходять несумлінних орендодавців різними способами. Найпоширеніший — через оголошення. За інформацією в журналах і на дошках оголошень працівниками відділу адміністрування податків фізичних осіб Державної податкової інспекції встановлені численні факти отримання доходів від оренди житла.

За словами заступника голови Київської міської державної адміністрації Людмили Денисюк, Київ втрачає чималі суми від несплати податків від оренди квартир і офісів: «Щонайменше це 15-20% доходів від приватних підприємців. Тому насамперед слід створити базу таких квартир, відрегулювати процес вилучення коштів». Вона додала, що не секрет, що у власника орендованої квартири є домовленість з працівниками жеку і правоохоронцями, з якими він ділиться заробленими грошима, а ті, своєю чергою, страхують його від різних неприємностей.

Також несумлінних орендодавців податківці виявляють за даними жеків, міліції, сусідів тощо. Водночас планових рейдів за участю представників податкової адміністрації не проводять через відсутність фізичних можливостей для цього.

Що стосується орендарів, то якщо вони мають намір жити в найманій квартирі, то не стануть залучати правоохоронні органи до теми оренди. А якщо господарі виставили квартирантів й ті хочуть помститися, буде важко довести факт одержання орендодавцями грошей за жило, а під час візиту податківців двері просто не відкриють.

Довести що-небудь, приміром, за свідченнями сусідів, вкрай складно. Господар може сказати, що у нього живуть родичі, а грошей він не бере. «Притягти до адміністративної відповідальності власника квартири лише на підставі відомостей орендарів або сусідів майже неможливо», — говорить юрист Сергій Кирилов.

За словами одного з працівників Київської районної податкової адміністрації, зазвичай податківці отримують направлення на перевірку і разом з дільничним обходять квартири, які імовірно здають. Якщо мешканці квартири погодяться відкрити двері на вимогу міліції, у них перевіряють документи, прописку, а потім розпитають про термін оренди і її вартість. Але якщо двері не відчинять, виявити власників-неплатників податків дуже складно.

Поради орендарям та орендодавцям

За словами директора одного з київських ріелтерських агентств Руслана Безуглого, від шахрайства та справжнього криміналу не застрахований ніхто — ні агенція, ні орендодавець, ні наймач. Щоб залишатися спокійним, знявши або здавши квартиру, слід засвоїти нехитрі правила.

  • По-перше, перевірте наявність документів (у орендодавця — на квартиру, у наймача — хоча б паспорт). Під час перевірки документів бажана присутність фахівця з ріелтерського агентства, оскільки він в змозі відрізнити підробку від оригіналу.
  • По-друге, придивіться до людини, з якою маєте справу. Якщо виникають якісь сумніви, не здавайте або не знімайте у неї квартиру. Господар і наймач повинні бути людьми адекватними, інакше потім клопоту не збудешся. «До речі, — пояснює Руслан Безуглий, — якщо ви здали квартиру, це означає, ви передали право користування житлом за гроші. Тож тепер зобов'язані домовлятися з орендарями про час, зручний для відвідин, тощо. Ви не можете прийти, коли заманеться у квартиру на правах господаря».
  • По-третє, обов'язково слід укласти договір оренди. Як уже наголошувалося, існує два види угоди — простий і нотаріальний (останній дає більше гарантій, але укладається на більш ніж на 3 роки). У договорі прописано, хто за що відповідає.

На жаль, але в Україні ріелтерська діяльність не ліцензується. Тобто закону, який би регулював брокерську сферу, немає. Тому ще одна порада — уважно вибирайте агентство, яке шукає вам квартиру або квартиранта. Не використовуйте оголошення на стовпах. Краще прочитайте відгуки про брокерські компанії на форумах, зберіть усю інформацію, а потім — дійте. Зверніть увагу також  на те, як довго агенція працює на ринку.



Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!




Пошук юристів і держорганізацій по великих містах