Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості

Купівля-продаж нерухомості

Коли Ви зупинили свій вибір на конкретному об'єкті, який збираєтеся придбати, перш ніж передавати будь-які гроші (завдаток, аванс тощо.), спочатку покажіть документи на нерухомість продавця і проект договору, який Ви збираєтеся укласти, Вашому юристу (адвокату, нотаріусу ). У моїй практиці був випадок, коли клієнту пропонували дати завдаток за квартиру, право на яку до продавця ще не перейшло. Зрозуміло, що і продавати квартиру продавець не мав права. Але зрозуміти такі тонкощі може тільки фахівець в сфері права. Не рекомендую купувати нерухомість, яку перепродували кілька разів за короткий термін часу.

Найбільші можливості для зловживань при первинному продажі нерухомості в недобудованих об'єктах, коли деякі договори не підлягають нотаріальному посвідченню. Наприклад, нерідко покупцеві пропонують корпоративні права компанії-забудовника, які з часом повинні «перетворитися» в обрану ним квартиру. Закон такого механізму не передбачає, і людина, в більшості випадків, фактично віддає гроші за «пустушку». Компанії-забудовники зазвичай нав'язують покупцям своїх нотаріусів, але це не обмежує покупців в можливості попередньо проконсультуватися з іншим нотаріусом або адвокатом про умови угоди, запропонувати включити в договір свої умови або змінити ті, які їх не влаштовують. Не бійтеся виставляти свої вимоги, адже компанія - забудовник зацікавлена ​​в угоді не менше, ніж Ви, і за результатами переговорів, швидше за все, піде на зустріч. Купуючи нерухомість в недобудованому будинку, переконайтеся, що продавець має всю необхідну документацію на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва, який він Вам продає.

Перехід права власності на «вторинну» нерухомість реєструє нотаріус, він же перевіряє відсутність іпотеки або іншого обтяження. Тому можливості для зловживань у цій сфері зменшилися. Однак це не вбереже Вас від втрати авансу або завдатку, переданого шахраям по розписці.

Єдино вірно укладати нотаріально завірений попередній договір купівлі-продажу нерухомості, в якому і слід обумовити питання про завдаток та інших взаємні гарантії. Попередній договір повинен передбачати чіткі, недвозначні умови і терміни виконання зобов'язань кожної сторони.

Наприклад, ще практичний випадок: за нотаріально посвідченим попереднім договором покупець купив майнові права на 10/100 недобудованого будинку, який продавець зобов'язався добудувати, ввести в експлуатацію і після цього укласти з покупцем основний договір купівлі-продажу квартири. Покупець вніс повну передоплату за дуже привабливою ціною. Ніяких термінів передачі покупцеві побудованої квартири договір не передбачав. Згодом на кожну не збудовану квартиру виявилося по кілька претендентів, а знайти продавця і стягнути з нього втрачені гроші покупець так і не зміг.

Майже кожен знає, що обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, дарування або іншого відчуження нерухомості. Але це стосується основних договорів. Коли люди дають завдаток за вподобаний об'єкт, яких тільки договорів вони не укладають. Найчастіше пишуть звичайні боргові розписки. Само собою, про повернення завдатку за розпискою в подвійному розмірі не може бути й мови. Є недобросовісні ріелтори, які продають орендовані квартири, або одну і ту ж квартиру по кілька разів, збираючи аванси або задатки і нікому їх не повертаючи. Ніколи не оформляйте ніякої передачі грошей за нерухомість розпискою.

Але є і випадки, коли постраждати може продавець. Наприклад, популярна схема заниження в офіційному договорі суми продажу квартири і частковий розрахунок готівкою.

Однак якщо покупець після укладення договору передасть продавцеві тільки офіційно показану частину грошей, доведеться задовольнятися тільки ними. Нічого більше примусово стягнути продавець вже не зможе.

Якщо ж станеться повний розрахунок, а через деякий час покупець захоче визнати угоду недійсною, продавець також зможе повернути тільки офіційно сплачену суму грошей. Тому від таких схем я рекомендую утриматися.

Ще гірше для продавця, коли попередній договір був оформлений у вигляді договору позики (варіантом якого може бути та ж боргова розписка). Якщо покупець передумає купувати нерухомість, продавець буде не тільки зобов'язаний повернути йому завдаток, але також і відсотки, інфляційні витрати, а іноді і виплатити інші види компенсацій.

Мораль: якщо Ви самі не володієте професійними знаннями в області торгівлі нерухомістю, до укладення угоди зверніться до грамотного адвоката або нотаріуса, якому Ви довіряєте, і який допоможе Вам перевірити «юридичну чистоту» обраного об'єкта і скласти договір купівлі-продажу нерухомості, що надійно захищає Вас. Або проаналізувати і доповнити в Ваших інтересах договір, складений іншою стороною, або нотаріусом. І вже у всякому разі - попередити Вас про можливі ризики і наслідки і відрадити укладати свідомо незаконну угоду. Як у випадку з нерухомістю, так і при інших «значних» угодах рекомендую не шкодувати грошей на професійні юридичні послуги. Сплативши консультацію, Ви не втратите всі гроші, сплачені за офіс або квартиру.

Особливості договору купівлі-продажу нерухомості

Відповідно до ст.657 Цивільного Кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Що стосується попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, то він укладається в тій же формі, що встановлена ​​законодавством для попереднього договору - тобто в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири

Місто ___, __________ року.

Ми: з однієї сторони – _________, проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1», та з другої сторони – _____________, проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне:

1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2, а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

1. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

1. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
2. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
3. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
4. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
5. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
6. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

1. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
2. Зобов'язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
3. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1, то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
4. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2, то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1.
5. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю Сторін. Сторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
6. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
7. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
8. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам.
9. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (________)

                    ПІДПИС (_____)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Купівля нерухомості в Україні нерезидентами

Процедура придбання нерухомого майна (квартири, будинки і т.п.) іноземцями в Україні аналогічна порядку, встановленому для наших фізичних і юридичних осіб. Стаття 26 Конституції України, а також Закон "Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства" надають іноземним громадянам рівні з громадянами України права на отримання у власність будь-якого майна, оборот якого не заборонений законодавством.

Іншими словами, іноземець, що бажає придбати, наприклад, квартиру, повинен укласти нотаріальний договір купівлі-продажу, з наступною державною реєстрацією такого договору, а також реєстрацією права власності. Для нотаріального посвідчення договору іноземець повинен надати нотаріусу стандартний для таких угод пакет документів. Єдине, про що потрібно заздалегідь подбати, - це отримання іноземцем в органах ДПІ ідентифікаційного номера фізичної особи (без нього нотаріус не засвідчить угоду), а також надання письмової згоди чоловіка іноземця-покупця (при його наявності) на покупку такої квартири і перекладені і легалізовані в Україні всі документи, необхідні нотаріусам від покупця. В іншому процедура стандартна. Слід також зазначити, що іноземці можуть набувати права на нерухомість також іншими законними способами: за договором дарування, міни, у спадок і т.д.

Певні обмеження передбачені в законодавстві щодо прав іноземців на земельні ділянки.

Відповідно до частини 2 ст. 81 Земельного кодексу України іноземні громадяни можуть набувати у приватну власність будь-які земельні ділянки несільськогосподарського призначення, розташовані в межах населеного пункту, а також земельні ділянки, за межами населених пунктів, тільки якщо на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Придбати зазначені земельні ділянки іноземці можуть наступними способами: за цивільно-правовими угодами (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо); внаслідок викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; внаслідок прийняття спадщини.

Особливий порядок встановлений для земель сільгосппризначення в силу декларованого державою принципу їх пріоритетності. Такі землі можуть належати іноземцям виключно на праві користування, а в разі їх переходу у власність іноземця у спадок, вони повинні бути відчужені протягом року резидентам України. Однак відповідальності за порушення зазначеної норми в законодавстві прямо не передбачено. У гіршому випадку право власності іноземця на успадковану ним земельну ділянку сільгосппризначення може бути припинено примусово в судовому порядку.

Іноземні юридичні особи також можуть набувати земельні ділянки державної і комунальної власності, за попереднім погодженням з Верховною Радою і Кабінетом Міністрів України відповідно. Обов'язковою умовою для придбання іноземними юрособами таких земель є попередня реєстрація постійного представництва з правом здійснення господарської діяльності на території України.

Деякі складнощі можуть виникнути при намірі іноземця придбати нерухомість в Україні в кредит. Практика показує, що українські банки не особливо охоче кредитують іноземців навіть під заставу нерухомості, з огляду на труднощі в перевірці рівня і легальності доходів, одержуваних таким іноземцем за межами України. Однак якщо іноземець постійно проживає і працює в Україні і відповідно отримує тут дохід, проблем з отриманням ним кредиту бути не повинно.