про твої права

Законні схеми фінансування будівництва житла: переваги та недоліки

Як правильно і безпечно купити квартиру в новобудові? Вирішуючи придбати житло в будинку, що зводиться, не під кінець слід звернути увагу на схему фінансування будівництва в цьому проекті. Розібратися в наявних легальних схемах фінансування житлового будівництва та оцінити їхні переваги та недоліки вирішив Prostopravo.com.ua

Короткий зміст і посилання по темі

  1. Купівля житла в новобудові. Інвестування в будівництво житла
  2. ФФБ і ФОН
  3. Цільові облігації
  4. Випуск опціонів
  5. Які документи перевірити у забудовника?
  6. Новобудови в кредит
  7. Купівля житла на вторинному ринку. Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості.
  8. Іпотека на купівлю житла на вторинному ринку в банках України




Loading...

Купівля житла в новобудові. Інвестування в будівництво житла

Відповідно до частини 3 статті 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта ( частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

У той же час на будівельному ринку можна зустріти і інші схеми залучення коштів в будівництво житла: заставні, попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав і т. д. Однак в таких схемах покупець не захищений законодавчо, тому від участі в цих проектах краще відмовитися.

ФФБ і ФОН

Діяльність фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Схема діяльності ФФБ і ФОН схожа, різниця в тому, що ФФБ створюються з метою отримання їх довірителями житла у власність, в той час як метою ФОН є отримання доходу власниками його сертифікатів, в тому числі і шляхом участі у фінансуванні будівництва житла.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова організація), забудовник і іноді страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов'язковим, але безумовним плюсом для інвестора.

Інвестор вступає в договірні відносини тільки з управителем, якому він передає майно в довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Зобов'язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою. Крім того, по кожному об'єкту будівництва між управителем і забудовником укладається договір уступки майнових прав та договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником умов договору, управителю доручається виконання функцій забудовника, в тому числі право передоручити їх виконання третій особі (тобто, фактично, поміняти забудовника). Також, у разі виникнення ризику порушення забудовником своїх зобов'язань, договір уступки вступає в силу, і до управителя переходять усе майно і майнові права на нерухомість.

До переваг цієї схеми відносяться:

  • чітка законодавча регламентація;
  • нагляд за діями управителя здійснює регулятор (Держфінпослуг); в разі порушення управителем законодавства про фінансові послуги, за рішенням суду може бути здійснена заміна управителя;
  • контроль над цільовим використанням коштів забудовником здійснює управитель, можлива заміна забудовника в разі невиконання останнім своїх зобов'язань;
  • можливість для довірителя відмовитися від своєї участі у ФФБ і забрати вкладені кошти;
  • можливість страхування ризиків, що передбачає залучення до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній.
  • активи ФФБ обліковуються окремо від активів фінансової установи і окремо по кожному об'єкту будівництва. У разі банкрутства ФУ, активи ФФБ не входять до загальної ліквідаційної маси.

Основний недолік цієї схеми полягає в тому, що на практиці, як правило, управитель і забудовник є пов'язаними особами. На жаль, цей недолік, здатний нівелювати практично всі переваги даної схеми фінансування. Оскільки, управитель замість того, щоб виступати гарантом прав інвесторів і здійснювати контроль за діяльністю забудовника, фактично «покриває» порушення останнього.

Також серед недоліків цієї схеми можна назвати:

  • відсутність у інвесторів права виступати в якості кредитора в процесі про банкрутство у разі неплатоспроможності забудовника;
  • в разі, якщо забудовник не буде виконувати свої обов'язки щодо своєчасного будівництва будинку і компанія-управитель прийме рішення змінити забудовника, пошук нового забудовника може виявитися проблематичним;
  • ризики, пов'язані з недобросовісністю безпосередньо компанії-управителя ФФБ: передбачено право управителя керувати кількома об'єктами одночасно, що може сприяти використанню коштів не за призначенням;
  • неврегульованість питань відповідальності управителя перед інвестором.

Цільові облігації

Випуск цільових облігацій регламентований Положенням про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку від 27.12.2013 № 2998.

В даній схемі інвестор набуває цільові облігації, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта житлової нерухомості. Паралельно інвестор укладає із забудовником договір резервування, згідно з яким за ним закріплюється певний об'єкт нерухомості. Як правило, такі облігації продаються лотами, у відповідності до площі житла. Одна облігація відповідає певній кількості квадратних метрів житлоплощі.

До переваг цього способу можна віднести:

  • законодавчу врегульованість і наявність чітких регуляторних вимог до емітента з боку Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку;
  • обмеження обсягу допустимої емісії цільових облігацій - не більше вартості об'єкта нерухомості, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями, за затвердженою проектною документацією;
  • наявність повністю сформованого статутного капіталу як обов'язкової умови емісії облігацій;
  • емітентом таких облігацій може виступати особа, яка є власником або користувачем земельної ділянки, на якому розміщуватиметься об'єкт будівництва; при цьому термін оренди земельної ділянки не може бути меншим за термін будівництва згідно з проектною документацією;
  • первинне розміщення облігацій здійснюється тільки через фондову біржу;
  • заборона на зміну умов випуску, крім випадків зміни термінів погашення за умови отримання згоди від усіх інвесторів;
  • облігації можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку.

Недоліки:

  • ДКЦПФР не контролює сам хід будівництва та дотримання термінів здачі в експлуатацію;
  • самі облігації не забезпечені споруджуваним об'єктом нерухомості: у інвестора відсутні переважні права на такий об'єкт (наприклад, в разі передачі його в іпотеку третім особам);
  • в разі визнання емісії недійсною, все на що може розраховувати інвестор - виплата номінальної вартості цінних паперів;
  • облігації продаються тільки лотами, до внесення оплати в повному обсязі інвестор не зможе використовувати облігації на вторинному ринку;
  • облігації відповідають певній кількості квадратних метрів, але не пов'язані з конкретним об'єктом (квартирою, будинком, котеджем); втім гарантією того, що інвестор отримає саме той об'єкт, на який розраховував є договір резервування.

Випуск опціонів

Цей механізм за своєю суттю дуже схожий на схему з використанням цільових облігацій. Регламентується випуск опціонів рішенням ДКЦПФР від 23.03.2017 № 209 «затвердження Порядку реєстрації випуску опціонних сертифікатів та проспекту їх емісії».

Згідно Порядку опціонний сертифікат - це стандартний документ, що засвідчує право його власника на придбання в емітента опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на придбання) або продаж емітенту опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на продаж) базового активу в терміни і на умовах, визначених у проспекті емісії опціонних сертифікатів . Базовим активом в даному випадку є майнові права на об'єкт нерухомості в цілому або метр квадратний такої нерухомості.

Переваги цієї схеми майже такі ж, як і у випадку з облігаціями. Особливістю є те, що опціонні сертифікати можуть обертатися тільки на фондовій біржі.

До недоліків же можна зарахувати те, що опціони не забезпечені нерухомістю, що будується, на відміну від облігацій, відсутні обмеження на обсяг їх емісії. Крім того, емітентом опціонних сертифікатів може виступати не тільки власник або користувач земельної ділянки, але і будь-яка особа, якій будівельний майданчик переданий по акту прийому-передачі.

Які документи перевірити у забудовника?

Крім ретельного аналізу договору інвестування в будівництво, незайвим буде перевірити як репутацію забудовника (зробити це можна, зібравши інформацію в Інтернеті), так і перевірити наявність у забудовника наступних дозвільних документів:

1) документи на право власності або користування земельною ділянкою під забудову, а також цільове призначення земельної ділянки (для будівництва багатоквартирного будинку). Правовий статус ділянки також можна перевірити на сайті Публічної кадастрової карти України. Наявність заборон і обтяжень можна дізнатися за допомогою Державного реєстру речових прав.

2) Зареєстрована декларація або дозвіл (для будівельних об'єктів IV-V рівнів складності) на виконання будівельних робіт; Для Києва наявність дозволів на будівництво об'єкта можна перевірити на сайті Містобудівного кадастру Києва.

3) ліцензія підрядника на виконання будівельних робіт (для об'єктів IV-V рівнів складності); Перевірити наявність ліцензії можна на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції.

4) У Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань можна перевірити чи не перебуває забудовник в стадії припинення або банкрутства;

5) В Єдиному реєстрі судових рішень можна перевірити наявність судових позовів до забудовника.

Вартість юридичних послуг з операцій з нерухомістю

Послуга

Кількість пропозицій

Середня ціна, грн

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

Bookeeper

295 грн. в месяц

Онлайн бухгалтерия

для ФОП и малого бизнеса

первые 30 дней бесплатно!





Корисні статті з даної тематики

Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!




© 2006—2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес: 02100, г. Киев, ул. Георгия Тороповского, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com