В Україні спростять переобладнання квартир під магазини і офіси 14.07.2021

Підприємцям буде легше відкривати аптеки, перукарні і ломбарди на перших поверхах житлових будинків, об'єднувати квартири або ділити їх на кілька в разі вступу в силу нового урядової постанови. Його проект підготувало Міністерство розвитку громад і територій.

В Україні спростять переобладнання квартир під магазини і офіси

Документ називається Порядок визначення технічної можливості поділу, об'єднання об'єкта (об'єктів) нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна.

Головне - що і як дозволять перепланувати

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта назвав проект постанови "правилами для цивілізованого розділу / перебудови об'єктів нерухомості".

Він висловив припущення, що навряд чи люди, які заробляють на здачі квартир в оренду, "кинуться" переробляти свої квартири або кроїти їх на крихітні, але окремі "полуквартири" з власної дверима. "Комфорт життя зараз на чолі кута. Смарт-квартири - не те, що потрібно сучасному покупцеві житла", - упевнений глава АФНУ.

За його словами, конструктив будівлі має велике значення при облаштуванні, наприклад, кількох виходів. Будинки радянської побудови для таких змін не розраховані, тому розробники постанови зробили акцент саме на об'єктах, що будуються нерухомості.

На первинному ринку цілком можливо заздалегідь створити якийсь тип квартир-трансформерів. Наприклад, однокімнатна умовно на 40 кв. м може перетворитися в дві смарт-квартири по 20 кв. м.

На думку Юрія Піти, приведення до норми практики і можливості створення квартир-трансформерів навряд чи зробить істотний вплив на плани забудовників. Вони, можливо, можуть вдадуться до такої практики "точково" - при підвищеному попиті на однокімнатні квартири в той чи інший об'єкт.

У новому механізмі можуть бути зацікавлені і інвестори, які планують в подальшому здавати придбані квартири в оренду.

"Але навряд чи це стане типовим або трендовим. Адже популярність" смартів ", особливо площею менше 26-28 метрів квадратних - вже в минулому", - підкреслив в коментарі для UBR.ua президент АСНУ.

"Прикриють лавочку" для занадто підприємливих

Директор ріелторського об'єднання "Простір" Юлія Курганова щодо урядової ініціативи помітила, що "держава не упустить свого шансу дозаробити".

Вона поділилася своїми спостереженнями з приводу того, як "розумні підприємці купують чотирикімнатну квартиру і ділять її". Наприклад, на чотири однокімнатних зі спільним холом - і здають в оренду кожну як однокімнатну, заробляючи при цьому хороші гроші. Ймовірно, держава хоче "прикрити таку лавочку", припустила вона.

"Ця постанова спростить поділ квартир, будинків і всього іншого в тому випадку, коли люди начебто як мають між собою взаєморозуміння. Просто це можна буде зробити тепер без суду, через заяву", - підкреслила Юлія Курганова в коментарі для UBR.ua.

Наприклад, якщо двом сестрам дісталася у спадок трикімнатна квартира. Одна з них не хоче переїжджати, тому що її влаштовує "прив'язка" до школи, місця роботи і т.д. Раніше доводилося продавати таку квартиру і купувати щось нове. Тому що розділ через суд - це дуже тривалий процес, який займає не менше півроку в тому випадку, якщо всі сторони дійшли згоди. Запропонований механізм "реально спростить" такий процес.

Але поділити одну трикімнатну на п'ять маленьких однокімнатних все одно не вийде, впевнена директор ріелторського об'єднання "Простір". Адже ділити доведеться як житлові, так і нежитлові (санвузол, кухня) приміщення.

Боротьба з корупцією та спрощення процедури

Аналітик SV Development Сергій Костецький упевнений, що основний зміст урядового проекту постанови пов'язаний з наміром "побороти корупцію". Адже зараз, зазначив він, для того, щоб узаконити перепланування або окремий вхід, "потрібно отримати мільйон дозволів".

У нього дуже багато питань викликав пункт про те, хто і як саме буде проводити технічну експертизу. Наприклад, як і де можна буде робити окремі виходи. У нових монолітно-каркасних будинках це не буде проблемою. А ось в старій - цегляної або панельній - забудові можуть виникнути труднощі. Адже там багато стін є несучими. Не можна допустити ризику, щоб "будинки повалилися".

"Повинно бути якесь одне розумне відомство, яке укомплектоване технічними фахівцями і повинна бути, можливо, якась автоматизована система. Якщо технічні фахівці дають добро, то це - узаконення ввести в реєстр без корупційної складової", - заявив він в розмові з UBR.ua.

За його словами, якщо всі мешканці "за" перепланування - а таке дуже рідко буває - то процедура займає півроку. В іншому випадку - може тягнутися роками. Хабарі в залежності від об'єкта "можуть бути і тисяча доларів, і десять тисяч доларів або ще дорожче", розповів Сергій Костецький.

Він зазначив, що заявлені урядом зміни перш за все будуть цікаві власникам квартир на перших поверхах житлових будинків. Там можна розмістити окремі входи і відкрити аптеки, міні-маркети, перукарні, ломбарди або інші об'єкти комерційної нерухомості.

Як відіб'ється на вартості оренди

Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак вважає, що новий порядок може вплинути на ціни орендного житла.

"Подібні нововведення, які вимагають певних тимчасових і грошових витрат на переформатування об'єктів, можуть накласти відбиток на середньозважені ставки оренди і потягнути їх вгору", - припустила вона, зазначивши, що орендарі в свою чергу "отримають більш комфортні та безпечні умови праці".


FAQ з нерухомості